合富辉煌上海市保集集团奉贤海湾项目发展策划正式报告.ppt

保集集团奉贤海湾工程

开展筹划正式报告;本次汇报的主要内容;第一篇：回忆市场研究的主要结论;工程特殊性引发的工程问题的思考;结论1：工程不具备开展常住楼盘的条件，适宜开展成为面向上海的度假楼盘;观点1：工程不具备开展成为上海常住物业的条件;观点2：工程同样不具备开展成为奉贤常住物业的条件;观点3：工程具备开展成为面向上海的度假物业条件;结论2：市场层面应舍弃主流市场，寻求差异开展；舍弃豪宅建设，走特色经济性开展方向;观点1:别墅市场整体稀缺，竞争主要集中在主流市场；未来竞争主要集中在经济型的联排〔叠加〕别墅市场;观点2：度假别墅区域的各层次别墅市场开展状况差异较大，主流产品市场开展较为缓慢；经济型独栋市场有开展空间;小户型公寓;第二篇：深化市场调研;深化工作内容;金地·荔湖城;结论2：大学城师生无法成为工程的主要常住物业购置力，但工程开展不应忽略大学城所带来的租赁客源;周边客户常住可能性再研判/上海度假置业市场深入研究;整体特征：上海度假置业的非常活泼——上海周边市场状况;整体特征：上海度假置业的非常活泼——异地度假市场〔以三亚为例〕;整体特征：长三角是上海度假置业的主战场;客户特征：度假置业客户热衷于小户型公寓和独立别墅;客户特征：购置人群以中年的中产阶层为主;休闲度假;客户特征：客户日趋关注社区的度假气氛，价格、环境和配套是度假客户最为关心的问题;客户对工程所在区域的看法：旅游资源的开发水平局限了客户对区域的接受程度;客户对工程所在区域的看法：区域的开展将会带来更多客户的关注;周边客户常住可能性再研判/上海度假置业市场深入研究;第三篇：工程开展筹划报告;报告目标界定;工程开展筹划报告框架;度假社区开发方向的研判;度假社区类型主要有以下方式：;商务休闲型;案例：深圳观澜高尔夫大宅;资源要求：

要求有稀缺的资源条件〔包括人工或自然资源〕；

配套高端；;养老度假型;案例：三亚的度假公寓;资源要求：

完善的生活配套和交通设施；

高标准的医疗保健设施；;休闲度假型——稀缺资源;休闲度假型——稀缺资源;以稀缺资源为主题的休闲度假型社区特征分析;休闲度假型——游憩休闲;硬件要求：

有特色的休闲度假设施；

有丰富体验式的休闲活动；;不同类型、主题的适应性：;工程核心问题解析;工程的核心问题分析;S：情境〔situation〕

——工程背景事实〔工程、客户、市场〕;;Q：提出问题〔question〕

——要实现从R1到R2必须要答复的核心问题;时机背景分析;时机背景1：城市快速扩展使远郊用地价值逐步提升，远郊景观资源的稀缺性日渐显现;时机背景2：周边区域开展将有效支撑工程开展;时机背景3：海湾旅游区的开展将形成更加完善旅游设施，工程度假性质的支撑日渐雄厚;时机背景4：度假置业客户日趋理性;时机背景5：别墅用地的紧缺使别墅产品日渐稀缺;时机背景6：周边楼盘开展策略为工程提供差异化开展空间;总体策略;客户定位和客户需求再挖掘;客户定位——目标客户区域来源;客户定位——目标客户层面界定;客户定位——目标客户背景描述;

他们是全国最具国际视野的一群人，对商品国际化的要求高，也有与国际或社会上流人士交流接触的偏好。

;聚焦度假客户诉求;主题定位;

具有特色的主题是建立差异化竞争的需要。

我们的目的就在于从客户心理诉求、情感需

要和产品心理属性出发，进行主题的开掘。;区域外限制;;国际滨海休闲体验港;国际滨海休闲体验港;我们精心打造了：一种全新的生活方式;效劳;户外平台体验区——户外之静;户外平台体验区——户外之动;户外平台体验区——激情之海;社区风情体验区——异域风情;社区风情体验区——国际化品质;社区风情体验区——休闲基调;游憩配套体验区——运动娱乐;游憩配套体验区——欢乐周末;星级效劳体验区——宾至如归;星级效劳体验区——休闲商务;星级效劳体验区——尊贵社交;主题活动体验区——新颖主题;主题活动体验区——深海体验;;产品定位;休闲;自由式布局，别墅、公寓分区;宁静、尊贵的别墅区;闲适、开放、自由的公寓区;异域滨海度假感：西班牙风格;休闲、舒适、交流的活动场所;高附加值的附增空间;;以闲适为主导的整体风格;丰富植物类型，搭配注重层次感;趣意的细节;参与性，互动;多元体验式的游憩配套;五星级标准会所和分会所;会所集多种休闲功能于一身;国际化的风情商业街;休闲体验式的会议设施;借用周边游憩配套设施;国际滨海休闲体验港;价格定位;价格定位考虑相关因素;独立别墅市场比较;本项目独立别墅价格市场比较法综合修正系数表;双拼别墅市场比较;市场比较法所得比准价格为9031元/m2；;双拼别墅的加权均价＝9031×70％＋9128×30％＝9060元/m2

综合考虑海湾市场认知度不高的现状和工程的市场策略，建议工程双拼别墅