合富辉煌广州南沙境界四期发展策划报告.ppt

南沙境界四期开展筹划报告;开展筹划报告思路结构图;开发背景;开发背景;开展筹划报告思路结构图;港口城市发展经验对项目发展带来怎样的启示？;;;港口城市发展经验对项目发展带来怎样的启示？;南沙区域经济;在“二产带动三产〞的经济开展战略下，南沙经济总量高速增长，预计将在未来相当长一段时间内保持高速增长态势，区域经济实力可期

在产业经济与港口经济的强势带动下，各产业的大开展将为南沙带来大批高素质的稳定的产业人口，常住需求将逐步释放，同时促进城市生活配套的良性开展，房地产面临新的开发机遇;港口城市发展经验对项目发展带来怎样的启示？;南沙区域规划;公共效劳配套的缺乏是阻碍南沙常住置业需求释放的关键原因

南沙的定位调整升级为“国际化生态型滨海新城〞，强调综合功能的开展，新规划充分发挥南沙独有优势，构建了产业开展的核心竞争力，使南沙未来的开展方向更为明晰

南沙未来将与周边城市的经济联系将更加紧密，对外来人口的吸引力将日趋增强，为工程潜在客源的拓展提供了良好的前景

产业结构的优化调整，区域效劳能力的提升，将使南沙的生产和生活配套逐步完善，对产业人口的吸聚能力将大大加强

地区综合效劳中心的定位将使工程所在的黄阁镇地位进一步提升，近期内有望成为南沙最适宜居住的区域

近期，政府对南沙区的规划开展加大支持力度，进一步促进南沙加速开展;港口城市开展经验对工程开展带来怎样的启示？;港口城市开展经验对工程开展带来的启示？;港口城市开展经验对工程开展带来怎样的启示？;工程的开展将面临的市场竞争态势如何？;广州市场格局呈现圈层式开展特征，广州中心城区楼价高企，外围区域商品房市场具有价格优势;广州客户可选择的郊区置业板块众多，对南沙板块置业选择造成多重截流效应;南沙人口较少导致本地需求缺乏，市场容量受到一定限制;南沙作为全市的价格“洼地〞，低价成为吸引区域外客户的关键因素;近年南沙商品住宅市场开始迅速开展，供需增长明显;09年南沙市场跟随回暖的大市，成交量大幅增加，价格涨幅明显;09年上半年南沙区各在售工程整体成交活泼;开展态???：南沙常住人口较少导致本地需求缺乏，随着产业开展，南沙本地对洋房的常住需求正逐步增长

整体价格：从市场整体开展态势来看，南沙属于广州远郊区域市场，开展相对初级，低价是吸引客户置业的关键因素，同时价格存在较大的增长空间

供需情况：南沙房地产市场近年来迅速开展，供需增长明显;工程的开展将面临的市场竞争态势如何？;市场格局：南沙目前在售的工程较少，主要集中在资源或配套条件优越的区位，已有品牌开展商进入，板块气氛逐渐形成;多数工程具备一定的自然资源条件，但区域生活型配套设施缺乏，各工程主要以自身打造配提升居住气氛;规模不一、开发强度中等、物业类型丰富，整体以小高层洋房为主;异域风情建筑为主，洋房产品设计缺乏创新和亮点;洋房供给以三房占绝对主力，二房供给量少，二梯四户是主要户型布局形式，紧凑型二房、三房畅销;在售工程毛坯均价在3400~4500元/m2之间，价格和品牌是影响工程销售的重要因素;外来客源〔非南沙本地〕是南沙市场的主力置业客群，产业人口置业比列明显增加;结合南沙各工程的单价和总价，可将其分为四个档次;重点案例：市场上重点工程如何构筑其核心竞争力？对本工程的启示如何？;南沙区域市场重点案例对本工程开发的启示;开展背景：南沙资源环境较佳，大局部工程都具有一定的自然资源条件

市场气氛：南沙在售工程不多，但众多大型品牌开展商开始进驻，板块市场逐渐形成

市场特征:价格、配套和品牌是影响工程销售的关键因素，紧凑型的二、三房热销

客户状况：南沙本地客户的自住需求正逐步上升，产业人口置业比例明显增加

工程竞争：南沙市场仍处于较为初级阶段，产品质素普遍一般，工程之间的竞争更多表达在价格方面，总价控制并具有较强的竞争力；;工程的开展将面临的市场竞争态势如何？;后续竞争：目前可统计预测南沙后续新开发用地将超过400万m2，住宅开发量建筑面积近700万m2，南沙市场后续竞争剧烈;在售工程仍有超过230万m2土地可供开发，住宅开发量超过200万m2;目前已明确的后续新增工程开发用地超过400万m2，总建筑面积估计将到达500万㎡；

产品供给以洋房为主，局部工程有可能推出高端别墅产品；

新增工程多具有海景等丰富资源条件，尤其是千山花园，规模大、资源条件理想，将是本工程重要的竞争对手。;后续主要竞争工程推售方案预测;开发区域;南沙滨海花园;南沙奥园;碧桂园工程〔新拍地块〕;龙光工程与时代工程;鹿苑工程、黄山鲁工程;南沙商品住宅未来后续供给量大，价格难以出现快速飙升的情况

工程面临剧烈的竞争：工程四期销售期约两年〔2021年10月~2021年底〕，将同时面临在售工程〔滨海花园、南沙奥园、逸涛雅苑、海力花园〕后续供给和新工程的剧烈竞争

建立核心的价值竞争体系