合富辉煌中泰银联衡阳项目发展策划报告.ppt

;致谢：中泰国际集团银联集团;工程前期根底调研工作;我们的一切研究必须以现实条件为根底，以共同目标为导向;城市及经济背景;湖南.衡阳——雁城;宏观经济向好，为房地产开发提供较好的经济环境;城市建设力度相对湖南其它同类城市小，但投入逐年不断加大，促进衡阳房地产的开展;房地产开展已跨入快速开展期，未来开展前景广阔;城市居民消费能力和储蓄能力不断增强，说明消费者购置房屋等大型消费品的能力不断加强，拉升房地产需求;生活水平;衡阳宏观经济特征小结;城市规划;城市规模：全市15303平方公里，市区建设用地规模控制在98平方公里以内

人口规模：

全市：总人口718.95万人，城镇人口227.04万人，占总人口31.6％

市区：规划近期〔2021年〕为100万人左右，远期〔2021年〕为130万人左右;长株潭都市圈是省内辐射能力最强的核心，对衡阳的吸引力强

衡阳对湘南其他城市的辐射力弱，难以成为真正意义的湘南中心城市;衡阳市区位于衡阳市核心区域，交通便利，对周边县市吸引力强

耒阳煤矿资源丰富，经济实力强，聚集较多的私营煤矿企业主;现阶段中心片区统领全市，对周边四区吸引力极强，本工程具有市区成熟配套和本身环境资源的优势;规划上，城市向东向南开展，但目前东部和南部建设力度较小

老城区进一步强化商业功能，对全市吸引力增强

高新区为全市的行政中心，是近期〔5年内〕城市建设的重点区域，但3-5年区内配套不完善，难以聚集人气;本工程所在区域位于中心区内，邻近行政中心华新开发区，区位优势突出

中心区与华新区联系紧密：中心区成熟度高，行政中心华新开发区对中心区成熟配套依赖大

本工程紧邻解放路和红湘路两条城市主干道，交通区位优势突出;红湘路;衡阳城市规划特征小结;工程及区域;华新区和中心区以环西街为界，解放路是连接两区的主要交通轴

本工程邻近市内重要交通主干道解放路、环西街、红湘路、蒸湘路、船山路，交通区位好

红湘南路年底开通至衡祁路，使得本工程的交通便利性更突出;本项目;解放路;解放路;工程地块与周边有15米左右的高差，地势高，气势好，景观较周边更丰富;项目地块;项目地???;项目界定;宏观房地产市场;衡阳房地产市场开展历程;;“现在单位里已经取消了福利分房和集资建房，估计在未来20年以内不会再有了。〞

——市委办公室科长李先生;地区;数据来源：衡阳住宅与房地产信息网;宏观房地产市场分析小结;市场格局;衡阳市房地产市场格局;华新开发区;项目名称;项目名称;;中心城区;项目名称;区域认可度高：市政配套以及生活配套完善〔商业、文化娱乐、内外交通联系〕，市民对在区域置业的认可度高；

商品房供给量小，规模楼盘少：因为土地的稀缺，中心城区商品房供给量小，且开发规模偏小；

高质素物业稀少，客户需求旺盛：区域内缺乏引领市场的高素质楼盘，大量高端客户不得不流向开发区置业;兴衡花园;项目名称;;;项目名称;房地产市场开展滞后：大多处于房地产市场开展的起步阶段，存在较多的单位集资建房甚至个人购地建房现象，制约商品房市场开展；

工程先天条件优越，但开发水平低，物业管理水平落后：商品房开发少，但大多工程周边拥有优越环境资源；开发水平低，规划、园林、物管水平和配套等落后；耒阳市房地产水平略领先于其他县市；

局部高端客户置业外流：受城市开展和经济环境的影响，周边县市局部高端客户流向衡阳市区或长沙置业；;市场格局分析总结——片区格局比照分析;;竞争市场;工程目标

引领衡阳房地产市场，树立衡阳楼盘标杆

本工程将直接定位在中高档及以上;新城国际;项目;项目;竞争市场主力户型为140-160m2的舒适型三房

高档楼盘主力户型为140-160m2三房二厅，其次160-180m2的四房

中高挡楼盘主力户型为三房，面积120-160m2;项目;项目;物业管理;置业客户;楼盘名称;楼盘名称;中心区缺乏高品质规模楼盘，本工程具有良好市场空档：现阶段衡阳上规模、中高档楼盘开发主要集中在开发区〔中心区相对缺乏〕；

产品创新少，产品提升空间大：中高端以上产品市场以现代风格的小高层为主〔缺少吸引置业者眼球的亮点建筑和园林〕；亮点户型或创新少，园林主题不突出，不注重小品和细节的打造；衡阳主流需求户型是140-160平方米三房单位，其次是160-180平方米的四房单位；

通过社区配套的内容和档次引导客户的生活理念和模式：衡阳中高端消费者来源较广；客户主要依赖周边的配套，对社区配套的意识未形成，本工程可以适当增加社区配套内容及档次，提升居住质量，引导新的生活理念和模式；

物业管理等软效劳的提升是目前衡阳工程创立和提升工程品牌的一个时机点；

筹划及营销推广水平有提升空间：深圳、长沙的营销筹划或广告公司对衡阳房地产市场产生一定影响，但缺乏与产品开发相结合的系统性，与广深等地水平有较