债券能被盘活的未动工土地潜在规模有多少？.docx

目录

目前专项债收未动工土储的对价如何？ 3

与收已建未售商品房互为补充 4

潜在受益方以本地城投为主 5

能被盘活的未动工土地潜在规模有多少？ 6

风险提示 8

图表目录

图1：不同类型主体拟专项债收储金额、拿地金额及折价率分析 3

图2：不同城市城投、国企、民企拟专项债收储金额分析（亿元） 3

图3：各地主要国企未动工土地拟收储分析 4

图4：企业不同类型资产后续处置思路 5

图5：2024年各省份住宅土拍收入及城投占比分析 6

图6：不同层级城市2019年以来、近两年未动工土储规模测算（亿元） 7

图7：2019年以来不同层级城市分类学未动工专项债金额分析（亿元） 7

图8：2019年以来不同层级城市未动工、开工项目楼面价分析（元每平方米） 7

图9：2019年以来主要城市未动工、开工项目楼面价分析（元每平方米） 7

图10：主要城市2019年以来、近两年未动工土储规模及占比测算 8

目前专项债收未动工土储的对价如何？

被收储地块以住宅为主，被收储企业多为本地城投，折价率集中在-10%~-20%之间。截至2025年2月19日，广东多地公示土储专项债回收闲置土地计划，公告中涉及的土地拟收购价格超过350亿元，剔除信息不全及收储折价率超过100%的项目后拟收购价格共计248亿元，其中1）被收储土地中住宅占比约73%；2）对本地城投、国企、民企收储的占比分别为74%、19%和7%；3）收储折价率分别为-12%、-11%和-18%。

图1：不同类型主体拟专项债收储金额、拿地金额及折价率分析

图2：不同城市城投、国企、民企拟专项债收储金额分析（亿元）

250

200

150

100

50

0

城投 国企 民企

0%

收储金额（亿元）收储折价率（右）

收储金额（亿元）

收储折价率（右）

拿地金额（亿元）

-10%

-15%

-20%

-25%

-30%

-35%

-40%

140

120

100

80

60

40

20

0

城投

城投

国企

民企

惠州珠海汕尾广州茂名中山梅州潮州江门湛江云浮河源佛山东莞

数据来源：、各地政府官网、企业预警通

注：剔除信息不全及收储折价率超过100%的项目，数据统计截至2025年2月19日，下同

数据来源：、各地政府官网、企业预警通

图3：各地主要国企未动工土地拟收储分析

数据来源：，政府官网，企业预警通

注：剔除信息不全及收储折价率超过100%的项目，数据统计截至2025年2月19日

与收已建未售商品房互为补充

收储政策如何定义？房企可被盘活的资产主要分为两类，已建成未售商品房以及未动工土地，收已建成未售商品房的资金来源主要在于央行保障性住房再贷款，收未动工土地的资金来源主要在于地方专项债，而已开工未建成的商品房很难得到外界支持，仍需房企自身承担建安成本。

图4：企业不同类型资产后续处置思路

数据来源：，政府官网

潜在受益方以本地城投为主

在专项债额度有限的情况下，本土城投未动工土储被盘活的可能性更高，一方面由于盘活流通的资金可以继续参与土拍，维持土拍收入；另一方面，根据《闲置土地处置办法》，两年以上未动工土地有可能被政府无偿收回，而近两年城投仍是拿地主力，从可回收体量来看，收城投的未动工土地更具操作性；最为关键的是，谈判过程的周期方面，相较于国企来说，城投也会更具优势，目前落地的对城投未动工土储的收购折价率集中在-5%-15%，而对国企未动工土储收购的折价率方差明显更大，个别区位一般、商办性质的土地折价率能达到-50%。

图5：2024年各省份住宅土拍收入及城投占比分析

6000

24年土拍收入金额（亿元） 24年城投拿地金额占比

60%

5000 50%

4000 40%

3000 30%

2000 20%

1000 10%

0 0%

广辽湖新宁山北上内四江湖青山甘黑贵天云河江陕浙海吉广河重安福

西宁北疆夏东京海蒙川西南海西肃龙州津南南苏西江南林东北庆徽建

省省 省市市古省省省省省省江省市省省省省省省省省省市省省

省

数据来源：、各地政府官网、企业预警通

能被盘活的未动工土地潜在规模有多少？

预计会有什么影响？专项债收储能够盘活本地城投账上滞重资产，盘活的资金既可以维稳土地市场价格，也可以协助化债政策的落地，从而促进经济基本面继续回暖。

后续能被盘活的未动工土地潜在规模有多少？我们盘点下来2019年至今全国未动