土地专题：专项债收储知多少？.docx

目录

土储专项债的前世 3

土储专项债的今生 6

2024年以来政策变化 6

目前收储进行状况如何？ 7

土储专项债后续怎么看？ 13

风险提示 16

插图目录 17

表格目录 17

房地产市场以及土地市场的边际变化仍是2025年的市场重要关切，其中在政策端来说，收储落在了聚光灯之下，本文聚焦于此。

土储专项债的前世

首先，我们从土储专项债说起：

土地储备融资渠道经历了三阶段：土地储备贷款（2001-2012年）；土地储备专项债（2016-2019年）；土地储备专项债被叫停（2019年9月-2024年）。

1、土地储备贷款（2001-2012年）：

在土储专项债出现之前，最早地方政府收购土地主要依托信贷类资金：

2001年4月，《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）提出“市、县人民政府可划出部分土地收益用于收购土地，金融机构要依法提供信贷支持”。

2004年9月，《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发[2004]57号）提出“商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人不得发放土地储备贷款。

2007年11月，《土地储备管理办法》（国土资发[2007]277号）明确“土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款，其中抵押贷款必须具有合法的土地使用证。

2012年11月，《关于加强土地储备与融资管理的通知》（国土资发[2012]162号）提出“土地储备机构确需融资的，应纳入地方政府性债务统一管理，执行地方政府性债务管理的统一政策”。

2、不得举借土地储备贷款，转向土地储备专项债（2016-2019年）：

2016年2月，《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综

[2016]4号）提出，土地储备机构新增土地储备项目所需资金，用于征收、收购、优先购买、收回土地以及储备土地供应前的前期开发等土地储备开支，需纳入政府性基金预算。自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。

2017年5月，《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》（财预[2017]62号），提出“省、自治区、直辖市政府（以下简称省级政府）为土地储备专项债券的发行主体”，“发行土地储备专项债券的土地储备项目应当有稳定的预期偿债资金来源”。

2018年1月，《土地储备管理办法》（国土资规[2017]17号）进一步明确了

土地储备的资金收支管理。“财政部门负责审核土地储备资金收支预决算、监督管理资金支付和收缴及土地储备专项债券发行、还本付息等工作”。

3、土地储备专项债被叫停（2019年9月-2024年）：

2019年9月，国务院常务会议提出“专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目”。此后，土地储备专项债发行暂告段落。

发布年月 文件/会议 重点内容表

发布年月 文件/会议 重点内容

2001-04

2004-09

2007-11

2012-11

2016-02

2017-05

2018-01

《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）

《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发[2004]57号）

《土地储备管理办法》（国土资发

[2007]277号）

《关于加强土地储备与融资管理的通知》

（国土资发[2012]162号）

《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综[2016]4号）

《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》（财预[2017]62号）

《土地储备管理办法》（国土资规

[2017]17号）

市、县人民政府可划出部分土地收益用于收购土地，金融机构要依法提供信贷支持。

商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人不得发放土地储备贷款。商业银行发放土地储备贷款时，应对土地的整体情况调查分析，包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等。

土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款，其中抵押贷款必须具有合法的土地使用证；申请贷款的土地储备机构必须满足商业银行及其他金融机构的贷款要求。土地储备贷款应实行专款专用、封闭管理，不得挪用。商业银行及其他金融机构应当准确、完整、及时地向人民银行建立的全国统一的企业信用信息基础数据库报送土地储备机构的土地储备贷款相关信息。

土地储备机构确需融资的，应纳入地方政府性债务统一管理，执行地方政府性债务管理的统一政策。列入名录的土地储备机构可以向银行业金融机构贷款。土地储备机构应于每年第三季度根据年度土地储备计划，编制下一年度土地储备资金收支预算，经国土资源