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房地产金融创新与风险防范的理论演进

2007年美国次贷危机引发的国际金融危机加深我们对房地产金融的认识，房地产金融创

新与风险防范等相关问题不仅成为金融部门关注的焦点，也成为广大金融学者研究的焦点，

这也是本书研究的一个重要出发点。为更加深入地研究房地产金融创新及风险防范问题，

本文将对房地产金融创新与风险防范的理论演进脉络进行系统梳理。

第一节金融发展理论与金融创新理论的发展

金融与经济的关系作为金融理论发展和创新的主线，始终是国内外学术研究和聚焦的热点问

题。当金融全球化和经济金融化成为世界经济的发展趋势，金融在推动经济增长方面承担的

责任越来越多，促使各经济学家纷纷关注金融要素的作用，即金融不仅仅是经济的媒介，而

逐渐演变为经济发展的内生变量，金融发展与金融创新理论从而产生并发展。在经济金融化

的条件下，以金融发展与金融创新的理论指导为基础，房地产也逐步与金融建立起高度的关

联性。房地产金融创新开始在一些发达国家不断推进，对促进这些国家的房地产行业、金融

行业和国民经济的发展发挥重要的推动作用.

一金融发展理论的演进与发展

（一）金融发展理论的萌芽

随着金融在经济发展中的作用日益凸显，人们在对经济增长的研究过程中逐渐由强调银行在

经济增长的重要地位转变到研究金融发展与经济增长的关系，寻求最大限度促进金融和经济

发展的路径一一优化金融体系包（括金融中介和金融市场）与金融政策的组合结构。

0金融发展理论的研究可追溯干19世纪70年代.以巴杰特B（agchot）为代表.他较早全

面的考察金融在第一次工业革命中对经济发展的推动作用。对金融发展理论有开创性贡献

的是约翰•格利、爱德华・肖，两位学者从20世纪50年代开始关注金融发展与经济增长之

间的关系，通过对金融中介在促进投资方面的效应研究，证明金融发展的作用，并进一步

说明这种促进作用发挥的程度会随着经济发展程度的提高而相应增强，为深化理论的进一步

发展提出依据。20世纪60年弋，约翰•格利与爱德华・肖的论著《金融理论中的货币》

问世。们在这本书中提出了货币只是各种金融资产的一种，多样化的金融资产在促进经济

增长方面的重要作用。除了间接融资市场的投资主体外，其非货币金融中介在投资中也扮

演着重要角色，整个金融体系的合理运转有利于将分散性储蓄转变为集中性投资，促进生产

性投资水平的提高，进而推动经济的增长。⑴1966年，帕特里克P（atrick）在《欠发达国

家的金融发展和经济增长》一文中，提出了金融需求论与金融供给论，认为在经济发展到

一定水平后，经济发展对金融产生了需求，这种通过需求推动的金融发展理论就是金融需求

论。帕特里克同时指出，金融供给在金融需求产生之前应有所发展，金融发展是主动和超前

的。

戈德史密斯首次提出的金融结构理论为金融发展理论提供了新的视角。于1969年在《金

融结构与金融发展》一书中指出，“金融资源和传递渠道对经济增长的速度和性质有影

响”，认为金融发展加速了经济增长速度，提高了经济活动能力，经济发展的不同阶段呈

现出不同的金融结构模式，金融发展与经济增长密切相关，并构建了一个国家金融发展水平

与金融深化程度的衡量指标体系。-其中，金融相关比率(FIR)是重要指标之一。金融相

关比率是某•时点一国金融资产总额占对外净资产与实物资产总额之和的比重。利用自己建

立的指标体系，通过实证研究，戈德史密斯发现FIR有提高的趋势，但在F1R达到某一阈值

后，该比率趋于平稳。金融相关比率的提出为金融深化程度的实证研究提供了基础。

(二)金融发展理论的确立

上述研究为金融发展理论的确立奠定了基础。自20世纪60仁代以来，一些发展中国家主权

独立后，为尽快提高国内居民收入和经济发展水平，制定了农业国家向工业国家转变的发展

战略，同时采取J指令性计划的工业发展思路与战略。指令性计划的工发展战略在