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土地估价师考点剖析：土地估价实务（8）
考点：采纳本钱靠近法估价的题目解析题目
假设某工业区的征地、拆迁、青苗赔偿费及安顿补助费为3万元/亩，土地开发费为2亿元/平方公里，征地中发生的其他费用为2万元/亩，贷款利率为12%，假设土地开发周期为2年，匀称投入，第一年投入占1/4，投资回报率为25%，土地增值收益率为5%，试计算该区域50年期的工业用地地价。(一)审题
明确题目规定和已知条件，以确定解题措施。
(二)措施选择与解题思绪从题目所给条件，很简单推断出合用本钱靠近法。主线思绪：第一步，根据条件计算土地获得费和土地开发费;另一方面步，计算利息、利润和土地增值收益;第三步，将以上各项相加得到积算价格;第四步，通过年期修正后得到所求土地价格。
(三)公式与计算环节1、主线公式
土地价格=(土地获得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益)×年期修正系数2、计算环节
1(1)计算措施选择：合用于本钱靠近法
2(2)计算土地获得费(留心换算为统一的单位)土地获得费=3+2=5(万元/亩)=75(元/平方米)
3(3)计算土地开发费，2(亿元/平方公里)=200(元/平方米)
4(4)计算利息利息=75×[(1+12%)2-1]+200×25%×[(1+12%)1.5-1]+200×75%×[(1+12%)
0.5-1]=37.09(元/平方米)
1(5)计算利润，利润=(75+200)×25%=68.75(元/平方米)
2(6)计算本钱地价本钱地价=(2)+(3)+(4)+(5)=75+200+37.09+68.75=380.84(元/平方米)
3(7)土地积算价格积算价格=本钱地价×(1+5%)=399.88(元/平方米)
4(8)计算50年期地价50年期地价=土地积算价格×[1-1/(1+r)50]=399.88×[1-1/(1+12%)50]=398.50(元/平方米)
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