第七章 假设开发法.doc

第七章假设开发法

[学习目标]

假设开发法是房地产估价实践中一种科学而实用的方法，无论在房地产估价，还是房地产投资中都有很重要的应用。了解假设开发法的基本思路和理论依据，熟悉假设开发法的概念、前提条件和适用范围，掌握假设开发法的基本公式、假设开发法估价的程序和内容。

[案例导入]

今后凡涉及拆迁的被征收房屋，其价值评估应综合考虑区位、用途、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素来进行评估，估价方法也由原来的单纯参照市场价格变为根据被征收房屋情况，选用市场法、收益法、成本法、假设开发法等多种方法。这是记者昨日从住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《办法》）中了解到的。

此次《办法》的出台是年初颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》之后为进一步解决涉及房屋征收补偿纠纷、确定被征收房屋价值而实行的新办法，《办法》强调了对房屋各方面因素的综合考虑，将估价目的视为“为确定被征收房屋价值的补偿提供依据”，而非此前的“确定被拆迁房屋货币补偿金额”。

被征收房屋的价值评估方法相比之前也更加灵活。此前的评估方法一般采用市场比较法，也即参照类似房地产价格的办法，新《办法》中评估方法更加灵活，需对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

例如，被征收房屋的类似房地产有交易的，选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，选用假设开发法评估。

对于人们较为关注的被征收房屋室内装饰装修价值、机器设备物资等搬迁费用以及停产停业损失等补偿，《办法》遵循征收当事人协商原则，如果协商不成，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

另外，负责评估的房地产价格评估机构的确定由原来的直接投票或拆迁决定变为先协商，协商不成再投票、抽签、摇号等方式确定。《办法》第六条中还新加了委托评估合同的详细内容，规范了委托人和被委托评估机构的行为。

此外，如果对评估结果有异议，新《办法》对被征收房屋申请复核的期限做出了延长的规定，由原来的5日变为10日。取消了复核时拆迁当事人另行委托估价机构评估的规定，仍由原机构进行复核，复核结果仍有异议时可在10日内申请由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成的专家评估委员会进行鉴定。

新《办法》还对房屋评估和鉴定费用做出了详细规定，一般由房屋征收部门承担。

第一节假设开发法的基本原理

一、假设开发法的含义和理论依据

（一）假设开发法的含义

假设开发法（TheHypotheticalDevelopmentMethod）,又称剩余法、预期开发法、倒算法或余值法，是将待估房地产的预期开发价格或价值，扣除预计的正常投入费用，正常税金及合理利润等，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。

假设开发法在房地产评估实务中运用得较为普遍，在评估待开发土地价值时应用得最为广泛。

（二）假设开发法的基本思路

假设开发法的基本思路可以通过房地产开发商购置待建土地的报价过程这一具体事例来加以体现：

某房地产开发商准备购置一块土地开发成房屋出售，为了获得一定的开发利润，开发商一般可这样确定购置该土地的最高价格：首先研究这块土地的内外条件，如坐落位置、面积大小、周围环境、规划所允许的用途、容积率和覆盖率等等，并分析房地产市场状况，据此选择这块土地的开发方案；选定了开发方案后，开发商就要预测大楼建成后的总售价，然后计算建造该大楼需要支付的总费用（主要包括前期费、建安工程费、配套费以及利息和税收等）这些数据确定之后，开发商就可将楼价减去总开发费用，再减去所要获得的开发利润后的余额作为购置该土地的最高价格。

（三）假设开发法的理论依据

假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。

假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理。只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常估算的是一次性的价格剩余。

小贴士：地租介绍

地租是土地所有权的实现形式，一切形式的地租，都是土地所有权在经济上实现自己、增值自己的形式。马克思指出：“不论地租有什么独特的形式，它的一切类型有一个共同点：地租的占有是土地借以实现的经济形式”。资本主义地租就是农业资本家为获取土地的使用权而交给土地所有者的超过平均利润的那部分价值。在资本主义生产方式下，实际的耕作者是雇佣工人，他们受雇于一个只是把农业作为资本的特殊使用场所，作为把自己的资本投在一个特殊生