万科集团目标成本管理实施细则.docx

?一、总则

（一）目的

为加强万科集团成本管理，规范目标成本管理流程，提高成本控制水平，确保项目成本目标的实现，特制定本实施细则。

（二）适用范围

本细则适用于万科集团旗下各房地产开发项目的目标成本管理工作。

（三）基本原则

1.全面性原则：目标成本管理覆盖项目开发的全过程，包括前期规划、设计、采购、施工、销售及售后等各个环节。

2.全员参与原则：目标成本管理涉及集团各部门、各岗位人员，全体员工应积极参与成本管理工作。

3.动态管理原则：根据项目进展情况及市场变化，对目标成本进行动态调整和监控。

4.效益优先原则：在确保项目质量和进度的前提下，追求成本效益最大化。

二、目标成本管理组织与职责

（一）成本管理委员会

1.组成：由集团高级管理层、各职能部门负责人组成。

2.职责：

-审批目标成本管理制度和流程。

-审议项目目标成本及调整方案。

-协调解决目标成本管理过程中的重大问题。

（二）成本管理部门

1.集团成本管理中心

-制定和完善目标成本管理制度和流程。

-指导和监督各项目公司目标成本管理工作。

-审核项目目标成本及调整方案。

-定期分析集团成本数据，提供成本管理决策支持。

2.项目公司成本管理部

-负责本项目目标成本的编制、审核、调整及执行监控。

-组织各部门进行成本测算和分析，提出成本控制措施和建议。

-收集、整理和上报成本相关数据和资料。

（三）其他部门

1.规划设计部门：负责项目规划设计阶段的成本控制，提供设计方案的经济技术指标，配合成本管理部门进行成本测算。

2.工程管理部门：负责项目施工阶段的成本控制，优化施工方案，控制工程变更，确保工程质量和进度。

3.采购部门：负责项目采购环节的成本控制，选择优质供应商，确保采购物资的质量和价格合理。

4.营销部门：负责项目营销策划和销售过程中的成本控制，提供营销费用预算和控制建议。

三、目标成本的编制

（一）编制依据

1.项目定位和规划设计方案。

2.类似项目成本数据和经验。

3.市场价格信息和供应商报价。

4.国家和地方相关政策法规及行业标准。

（二）编制流程

1.启动阶段

-项目公司成本管理部根据项目开发计划，制定目标成本编制计划，明确各阶段工作任务和时间节点。

-组织相关部门召开目标成本编制启动会议，明确编制要求和职责分工。

2.成本测算阶段

-规划设计部门提供项目规划设计方案，包括规划指标、户型面积、建筑风格等。

-工程管理部门根据设计方案，制定施工进度计划和施工组织设计，提出工程成本初步估算。

-采购部门根据设计要求和市场情况，进行主要材料、设备的选型和询价，提供采购成本估算。

-营销部门根据项目定位和市场情况，制定营销策划方案，提供营销费用预算。

-成本管理部汇总各部门成本估算数据，进行成本测算，形成目标成本初稿。

3.审核与调整阶段

-项目公司成本管理部将目标成本初稿提交给各部门进行审核，各部门对涉及本部门的成本项目进行详细审核，提出意见和建议。

-成本管理部根据各部门审核意见，对目标成本进行调整和完善，形成目标成本送审稿。

-目标成本送审稿报项目公司管理层审核，经管理层批准后，报集团成本管理中心备案。

4.确定阶段

-集团成本管理中心对项目公司上报的目标成本进行审核，如有必要，组织相关部门进行会审。

-经集团成本管理中心审核通过的目标成本，作为项目成本控制的依据，由项目公司成本管理部正式下达各部门执行。

（三）目标成本构成

1.土地成本：包括土地出让金、拆迁补偿费、土地契税等。

2.前期工程费：包括规划设计费、可行性研究费、勘察费、三通一平费等。

3.建筑安装工程费：包括基础工程、主体工程、装饰装修工程、安装工程等费用。

4.基础设施费：包括道路、绿化、供水、供电、供气、排水等费用。

5.公共配套设施费：包括教育、医疗、商业、社区服务等配套设施费用。

6.开发间接费：包括项目管理人员工资、办公费、差旅费、业务招待费等。

7.营销费用：包括广告宣传费、销售代理费、促销活动费等。

8.财务费用：包括利息支出、手续费等。

9.其他费用：包括不可预见费、税费等。