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乡村振兴XIANGCUNZHENXING

基于乡村振兴视角的宅基地流转问题及原因剖析

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韩岭贾秀楠廖意美

（1.贵州林业勘察设计有限公司，贵州贵阳550000；2.贵州大学，贵州贵阳550025；3.贵州省林业学校，贵州贵阳550000）

摘要：相对于国有土地，农村宅基地用地制度是一种不公平也缺乏效率的制度安排，主要

表现为宅基地不能直接进入市场进行交易，转化为财富和资本，国有土地寸土寸金与宅基地闲置浪

费有市无价的矛盾突出。随着城镇化的发展，一些地区尤其是经济发达的城市近郊由于存在人多地

少、房价居高不下的现实情况，宅基地流转隐形存在，小产权房问题屡禁不绝。宅基地是农民的重

要生活、生产资料，随着乡村振兴战略实施的不断深入，资源能够被盘活，能否实现资源-资产-资

本的转化至关重要。根据现有文献，文章对目前宅基地利用及流转存在的问题进行了梳理，对导致

宅基地利用及流转问题出现的原因进行了剖析。

关键词：宅基地流转；问题；原因

1对象界定循，农村宅基地取得无价，退出无价，宅基地所有权虚

宅基地是指农户或个人利用本集体的土地建造房屋用置，导致农村宅基地利用及流转问题滋生。

于居住的土地，包括已经建了房屋、建过房屋或决定用于特别是地处城乡结合部以及经济发达地区的农村，宅

建造房屋的土地。根据《中华人民共和国物权法》规定，基地使用权私下/隐形流转比较普遍，城镇居民购买农村

宅基地不是真正意义上的财产。《中华人民共和国土地管宅基地使用权进行房屋建造或直接购买农民住房的现象存

理法》规定，宅基地的所有权属农民集体所有，农户或个在，并且随着城市化的加快，出现了一块宅基地几经转卖

人仅有使用权，宅基地的流转仅限于本村集体内流转，不的现象。有学者调研得出，仅有17%的被调查者认为村内没

能买卖，可以继承。有买卖宅基地的人，42%的被调查者认为存在城镇居民购买

2宅基地利用及流转现状农村宅基地。

2.1宅基地闲置率较高，导致资源浪费2.3宅基地流转价格混乱。

据自然资源部2018年4月至6月的调研情况，从调研数就宅基地的价值来看，与一般商品相较，宅基地的价

据较为齐全的16个省份来看，闲置宅基地（含闲置农房）值本身就具有复杂性、估价难的特性。宅基地价格主要由

约860万宗，占比6.32%。同时，各地情况差异较大，闲置经济价值、社会保障价值、情感价值、预期价值和生态价

率最高的为13.17%，最低的为0.94%。在闲置的宅基地和值以及文化价值组成，经济价值主要包括因住房属性而产

农房中，按户籍情况分，宅基地对应户籍人口已全部迁出生的财产价值和可以用于收取房租、改建民宿等的收益价

本集体的约占15.6%；宅基地对应的户籍人口仍在本集体值，保障价值主要包括无偿取得的长久居住价值和庭院经

济等生活、生产辅助性价值，情感价值主要包括基于社会

的约占84.4%。按地上建筑分，无建筑物的约占16.4%；

网络和地缘关系的情感寄托和传承价值，预期价值主要包

有建筑物，但农房已不符合安全标准，不适宜居住的约占

括因征地、拆迁等社会因素和经济增长等经济因素导致的

26.2%；有建筑且可以居住的约占57.4%。按闲置时间分，

价值增值，生态价值