2024年第四季度物流地产市场概览-6正式版.doc

研究部

2025年2月

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2024年四季度中国物流地产市场概览

2024年第四季度中国物流地产市场概览

在2024年，中国物流地产市场全年的新增供应仍处历史高位。略。市场租金表现在供需关系影响下持续下行。2025年的新增

在需求方面，整体市场的租赁活跃度呈现弱复苏的态势。受全供应预计将继续保持高位，这可能导致空置率进一步承压。与

年大量新增供应入市和整体租赁需求缓慢复苏的影响，部分城此同时，短期内业主仍将优先提升出租率，这也将持续影响租

市的空置率仍处于较高水平。尽管部分城市的净吸纳量在以价金走势。换量的影响下有所提升，但大部分租户保持相对谨慎的租赁策

全年新增供应仍处于历史高位，短期内空置率保持

较高水平

在2024年，全国物流地产市场的新增供应仍保持较高水平。在体来看，2024年新增供应较少的城市，如深圳、西安、广州、成都

仲量联行定期追踪的24个主要物流市场中，全年新增竣工入市和宁波，空置率仍处于低于10%的较低水平。然而，在部分新增

的项目面积共录得949万平方米，已连续第二年录得超过900万供应较为集中且在2024年达到历史最高水平新增供应的城市，平方米的新增供应。受大量新增供应入市，加之整体租赁需求包括上海、南京、嘉兴等城市，整体空置率仍处于较高水平，空处于弱复苏的态势，部分城市的空置率仍保持较高水平。置率分别录得同比上升4.8至10.7个百分点。

虽然2024年全年的新增供应处于高位，然而不同城市间的新增

供应存在差异，导致不同城市间的空置率表现也呈现分化。具

非保税物流地产供应量

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来源：仲量联行研究部

注：数据来自仲量联行跟踪的全国主要物流城市，包括上海、昆山、太仓、嘉兴、苏州、南京、常熟、无锡、杭州、宁波、武汉、成都、重庆、西安、北京、天津、廊坊、

沈阳、青岛、广州、深圳、佛山、东莞和惠州。

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2024年第四季度中国物流地产市场概览

整体租赁市场活跃度仍处于相对较弱的复苏态势

在仲量联行定期追踪的24个主要物流市场中，2024年全年共五市非保税物流仓储市场连续第二年录得超过200万平方米

录得净吸纳量780万平方米，尽管与去年同期水平相比，净吸的净吸纳量，这一数字在全国范围内处于领先水平。在长三角

纳量同比上升8%，但仍显著低于全年949万平方米的新增供地区，第三方物流业仍是主要需求驱动力。但需注意的是，来

应。由于新增供应的集中入市，因此项目间的竞争也愈发显自第三方物流企业的租赁需求主要以配合终端用户的业务规

著。短期内大部分租户保持谨慎态度，低租金仍为租户决策时划为主。如果终端用户要求的服务区域和业务模式没有大的

的优先考量因素。受此影响，各业主正采取更为激进的租赁策调整，则第三方物流企业通常会在租赁合同到期前，优先选择

略以提升出租率。在部分城市，激烈的价格竞争促进了部分租和原业主进行续租谈判，而源自物流企业本身业务扩张而产

户的搬迁和整合等租赁活动，但整体市场需求端复苏缓慢，增生的新租赁需求相对有限。在华西地区，一大批迎合时下需求

量需求不足。举例来说，常熟、太仓、嘉兴、天津、廊坊等卫星城特征的平价零售和新智造产业发展加速，对传统零售和传统

市在租金大幅下调后，承接了部分来自北京和上海等一线城制造业形成冲击。年内平价电商取代传统电商，平价量贩零食

市中对价格敏感的租户，但这些租户对扩租保持谨慎态度。取代传统商超，电动汽车零部件取代燃油车零部件，跻身高标

仓主力需求行列。西区仓储需求也在新老行业的交替中实现

与此同时，不同城市间的租赁活跃度和需求主力仍存在差异。

再平衡。

在华南地区，跨境电商持续发力，其租赁成交量对市场整体净

吸纳量的贡献占绝对优势，有效稳定了市场信心。2024年华南

非保税物流地产新增供应及净吸纳量

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净吸纳量新增供应

来源：仲量联行研究部

注：数据来自仲量联行跟踪的全国主要物流城市，包括上海、昆山、太仓、嘉兴、苏州、南京、常熟、无锡、杭州、宁波、武汉、成都、重庆、西安、北京、天津、廊坊、

沈阳、青岛、广州、深圳、佛山、东莞和惠州。

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2024年第四季度中国物流地产市场概览

业主采取更为激进的租赁策略加速去化，短期内租金

进一步承压

2024年全年，由于整体租赁需求仍处于偏弱的态势，加之新分