演示系统区旧改.pptx

宝安区宝城26区旧城改造专项规划

高100米。

高100米。

深圳市宝安规划设计院

2009年3月

编制过程

2006年12月深圳市人民政府下达了《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》（深府〔2006〕258号），宝城26区是70个改造项目之一；

2008年5月该项目经城市规划委员会建筑与环境艺术委员会2008年第一次会议审议通过。

现状概况

改造区位于宝安中心组团东南部、宝安旧城中心区的核心位置，由26区及27区小部分组成，总用地面积为23.64公顷。改造区西南侧为25区商业步行街，西北侧为上合村，东北侧为27区工业区，东南侧为灵芝公园。现状建筑多建于20世纪八、九十年代。

26

27

上合村

27区工业区

改造地块

25区商业步行街

灵芝公园

通过旧城改造，完善配套设施，营建交通便捷、设施齐全的集餐饮、休闲、文化、娱乐、购物和居住为一体的“商贸居住综合区”，与25区一起形成宝安老城区的商业中心。

规划目标

整体拆建区

面积22.48公顷，现状大部分为厂房，环境较差。改造采取整体拆建的策略。

改造模式与策略

综合整治区

面积0.43公顷。现状为创业广场大厦。改造采取综合整治的策略，重点是打通大厦后面的消防及货运通道，完善市政配套设施。

改造模式

“整体拆建”和“综合整治”

改造策略分区

规划构思

与城市肌理相呼应，通过贯穿特色商业区的弧形道路及绿化带，把灵芝公园的景观资源引入到改造区中。

多功能购物中心沿前进路布设，并通过人行天桥等交通组织方式与25区商业步行街构成有机整体，形成极具影响力的商圈核心。

灵芝公园

25区

商业步行街

从前进路到公园路分别设置集中商业区、特色商业区、商住区，各自完整独立，形成商业性递减、生活性递增的空间功能序列。

集中商业区

特色商业区

商住区

规划构思

发挥地铁的带动作用，将集中商业区与地铁5号线灵芝公园站无缝接驳，将商业价值发挥到极致。

集中商业区

特色商业区

商住区

灵芝公园站

规划构思

改造区以区间路为界，划分为集中商业区、特色商业区、商住区三个部分。西南侧临前进路的集中商业区和特色商业区建筑限高24米，与25区商业步行街相呼应；东北侧临公园路的商住区建筑限高100米。在裕安路和创业路上塑造片区地标性建筑，分别为酒店办公区和公寓区，建筑限高150米。

规划结构

集中商业区

特色商业区

商住区

24米

24米

100米

规划总平面图

主要技术经济指标

规划总用地面积（公顷）

23.64

改造建设用地面积（公顷）

20.80

含小学用地1.50公顷

新建建筑面积（㎡）

655000

其中

住宅建筑面积（㎡）

262964

商业建筑面积（㎡）

220000

办公建筑面积（㎡）

50000

酒店建筑面积（㎡）

32000

公寓建筑面积（㎡）

50000

保障性住房建筑面积（㎡）

22866

公共设施建筑面积（㎡）

17170

含综合文化活动中心6000平方米，小学（24班）7000平方米，幼儿园（12班）3200平方米，其它公建配套970平方米

建筑密度

55%

建筑容积率（净）

3.4

不含小学

绿地率

25%

配建车位（个）

5000

地下商业建筑面积（㎡）

60000

位于二期用地，靠地铁灵芝公园站出入口

分期开发情况

一期

二期

创新点（一）

加强环境融合，营造和谐环境

通过弧形商业步行街和区间路将灵芝公园的景观引入改造区内，形成视觉通廊。

灵芝公园

创新点（二）

与现有商业街联动发展，提高综合效益

沿前进路布置集中商业区和特色商业区，并通过人行天桥与25区商业步行街连接，建筑高度上与25区商业步行街形成良好的呼应。

创新点（三）

塑造富有层次的空间景观，加强地域认知感

商业建筑向城市道路一面是以现代时尚造型元素为主，成为城市的标志性景观；向区间路是以富有韵律感的退台绿化围合出充满动感的空间形态，成为特色商业和商住区的优美对景。

创新点（四）

挖掘地铁的带动作用，增强辐射力

规划结合改造地块东南侧创业路上的施工中的地铁5号线灵芝公园站，建设总建筑面积达6万平方米的地下商业街，商业的入口通过地铁口相连通，并与地面上16万平方米建筑面积的集中商业和特色商业，形成建筑面积22万平方米的一站式购物广场，打造集购物、娱乐、休闲、旅游、观光、餐饮、表演发布等功能于一体的综合功能体。

地下商业

地下车库

地下车库

灵芝公园站

实施效果

目前该项目已投入资金10亿元，完成总拆迁量的80%左右，其中一期已经拆迁完毕，进入实施阶段。预计项目实施后将达到以下效果：

（1）优化产