住房抵押贷款.pptx

个人住房抵押贷款;

;个人住房抵押贷款（P371）

Mortgage

由银行等金融机构发放，以个人或家庭为放贷对象，以购买住房或住房有关的其他用途为目的，以所购买的住房为抵押品，按照固定或浮动的利息率计算的，在较长的时间内分期还本付息的贷款。;一、个人住房抵押贷款流程

;房地产贷款的运作要素;INCHINA;二、个人住房抵押贷款资信评估（P399）;二、个人住房抵押贷款资信评估;为什么银行要对房地产估价？;;专业估价人员;;普通

因素;;例4－1;例4－1;例4－2;例4－2;有A、B两宗位置、面积、形状、用途等相当的旧城区土地，A是空地、B是有2000平方米破旧建筑物的土地，估计拆除旧建筑物的费用为每平方米建筑面积200元，建筑物残值为每平方米建筑面积50元，求B地块相对于A地块的减价额。;有A、B两宗位置、面积、形状、用途等相当的旧城区土地，A是空地、B是有2000平方米破旧建筑物的土地，估计拆除旧建筑物的费用为每平方米建筑面积200元，建筑物残值为每平方米建筑面积50元，求B地块相对于A地块的减价额。;二、个人住房抵押贷款资信评估;二、个人住房抵押贷款资信评估;;个人住房抵押贷款

品种(偿还方式)

;INCHINA;房地产抵押贷款分类;房地产抵押贷款分类;

贷

款

偿

还

方

式

;;理财计算器

;房地产贷款还款额计算;支付t期后的贷款余额;等额偿还中本金与利息的关系：;1.等额本息方法下，每月还贷额是怎么计算出来的？

;月付款与贷款期限、贷款利率的关系

月付款与贷款期限

月付款随贷款期限的延长而降低，且最终无限接近于贷款总额与月利率的乘积

延长贷款期对于降低月付款的作用是递减的，因而通过延长贷款期限来减轻借款人还款压力的作用也是有限的。

月付款与贷款利率

月付款随贷款利率的提高而增加。

贷款总额相同，贷款期限不同的两笔抵押贷款，月付款额随利率上升而提高的速度比较接近

月付款相同，贷款期限不同的两笔抵押贷款，月付款额随利率上升而提高的速度不同，贷款期限长的月付款额随利率上升增加更快。;让我们进入

excel的奇妙世界！;本金等额还款月还款额计算;本金等额还款利??与本金关系图;支付方式、贷款余额（见图）

违约风险

后者还款“前大后小”，不符合居民收入水平不断增长的实际情况，而且月偿还额每个月都变化，支付麻烦。;方法一：数学建模

来源：刘峰.数学建模.南京：南京大学出版社.2005.37-42（作业展示）

?

方法二：货币的时间价值计算

货币的时间价值是金融学的基石概念，等额本息法的贷款的每月还贷额的计算就是用货币的时间价值计算。

课堂上用数学推演，主要是强调数学思维，尤其是模型对金融学研究的重要性，——当然这里的模型是很简单的，前提简单，推演也不复杂。但好处在于启迪思考

提示：excel中有一函数即是求等额本息法中每月的还贷额:pmt（金融计算器中，pmt函数）

;优点：

月还款额变化与居民特别是年轻人的收入变化趋势相同，降低了前期还款压力，拓展了抵押贷款业务。

缺点：

本金负摊还

Esp.通胀期间，住房增值小于

解决：较高的首付款、提高提前还款罚金和服务费

;实际贷款利率

当贷款机构向借款人收取手续费或借款人因提前还款缴纳罚款时，抵押贷款的实际成本将高于合同利率

贷款手续费与实际贷款利率

贷款手续费一般以贷款总额的某个点数（a）来收取，如a=2，借款人实际借的资金只有贷款总额的98%。

此时，实际贷款利率re为：

P0（1–a%）=A（P/A，re/12，N）

金融机构使用贷款手续费的好处：

及时回收办理抵押贷款业务中的固定开支;增强调节贷款供求的灵活性

减少金融机构面临的风险：在固定利率贷款中，当市场利率下降时，收取贷款手续费将增加借款人提前还款、再融资的成本。

提前还款与实际贷款利率

提前还款的权利是借款人拥有的一项期权

目前，我国人民银行规定：提前还款要缴纳相当于提前偿还额1年的利息的罚款。

提前还款时的实际贷款利率：（设在第t期末偿还全部本金）

;房地产抵押贷款存在的风险

;房地产抵押贷款存在的风险

;（一）违约风险;（二）流动性风险;（三）利率风险;（四）购买力风险;住房抵押贷款中的违约行为;理性违约

指由于房地产价格下跌，借款人从自身利益出发，出于经济理性而采取的放弃还贷责任的违约行为。

理性违约的条件：当房地产的当前价值小于借款人未偿还的本金时，将发生理性违约

理性违约的影响因素：

房产价格下跌的幅度越大，越可能发生理性违约

贷款成数越高，越可能发生理性违约

贷款期限越长，越可能发生理性违约

贷款合同已经履行的时间越短，越可能发生理性违约;在这四个因素中，哪些是银行能控制的呢？

如果房地产升