不动产类资产证券化产品报告（2024年）.docx

中诚信国际定期报告

概况

根据中国资产证券化分析网（CNABS）、万得（WIND）及上海证券交易所（简称“上交所”）、深圳证券交易所（简称“深交所”）网站的数据综合来看，全年交易所市场共发行CMBS、类REITs和持有型不动产ABS产品124单，同比增加31单；发行规模2,173.81亿元，同比上升36.46%；占同期交易所市场企业资产证券化产品发行总规模的比重为18.35%，同比上升4.87个百分点。

表1：2023~2024年不动产类资产支持证券发行情况（单位：单、亿元）

产品类型 2023年发行单数 2023年发行规模 2024年发行单数 2024年发行规模

CMBS 61 911.02 57 631.97

类REITs 31 662.34 62 1,435.87

持有型不动产ABS 1 19.60 5 105.97

合计 93 1,592.96 124 2,173.81

数据来源：万得（WIND）、中国资产证券化分析网（CNABS），中诚信国际整理

从细分类型来看，2024年类REITs产品发行数量首次超过CMBS产品，当年共发行类REITs产品62单，发行规模1,435.87亿元，发行单数和规模占同期交易所市场发行的企业资产证券化产品的比例分别为4.68%和12.12%；同期发行CMBS产品57单，发行规模631.97亿元，发行单数和规模占比分别为4.30%和5.33%；发行持有型不动产ABS产品5单，发行规模105.97亿元。

CMBS

2024年CMBS发行节奏进一步放缓

自2014年交易所市场施行备案制以来，CMBS产品于2016年首次发行，随后几年发行量快速增长，2019年发行规模首次突破千亿，并在2020年达到近年来的峰值；但2021年随着部分民营房企风险逐步暴露，地产行业融资逐渐收紧，CMBS产品发行规模出现下滑；2022年末，上交所发布《上海证券交易所资产支持证券挂牌条件确认规则适用指引第2号——大类基础资产》（以下简称“《大类指引》”），对CMBS产品入池资产的运营情况做出了明确要求，入池资产门槛有所提高；2023年9月，国办印发《国务院办公厅关于金融支持融资平台债务风险化解的指导意见》（以下简称“35号文”），严控融资平台各类债务规模新增，受上述因素综合影响，2023年CMBS产品的发行量进一步下滑；2024年1月，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（以下简称“《通知》”），《通知》扩大了经营性物业贷款用途范围，且提高了可贷额度，对CMBS产品发行形成一定的分流。2024年，CMBS产品共发行57单，同比减少4单；发行规模631.97亿元，同比下降30.63%。

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不动产类资产证券化产品报告（2024年）

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发行主体主要为基础设施投融资公司和国央企房地产公司，第三方担保项目显著增多

CMBS产品发行主体（以增信方统计，担保公司增信的产品根据实际融资人情况调整，下同）以基础设施投融资公司和房地产公司为主，亦涉及贸易、投资控股、电力等行业内的企业。

表2：2024年CMBS产品发行主体行业分布情况（单位：单、亿元）

发行主体行业 发行单数 单数占比 发行规模 规模占比基础设施投融资 29 50.88% 267.84 42.38%

房地产 10 17.54% 217.63 34.44%

其他 18 31.58% 146.50 23.18%

合计 57 100.00% 631.97 100.00%

数据来源：万得（WIND）、中国资产证券化分析网（CNABS），中诚信国际整理

从发行主体企业性质来看，2024年国央企发行的CMBS产品数量占比超90%。随着房地产行业信用风险的出清，民营地产公司逐步淡出债券融资市场，其中部分公司于2024年通过经营性物业贷款置换了存量CMBS，如龙湖集团通过经营性物业贷款置换了“中信建投-天祥资产支持专项计划”、印力集团通过经营性物业贷款置换了“中信证券-印力深圳印力中心第三期资产支持专项计划”、仁恒地产通过经营性物业贷款置换了“仁恒伊势丹商场资产支持专项计划”等。此外，在2024年发行的10单房企CMBS产品中，仅2单涉及无实控人发行主体，包括新鸿基地产发展有限公司（“中信建投-上海国金中心办公楼二期2期绿色资产支持专项计划（碳中和）”）和万科企业股份有限公司（“国信证券-鹏越资产支持专项计划”）；1单涉及民营地产公司，即仁