沈阳市大潘镇房地产项目发展策划报告.pptx

沈阳大潘镇住宅项目

发展策划报告;报告思路结构;“振兴东北”成为国家战略，政策导向将推动东北整体腾飞;沈阳的角色是东北中心城市，城市定位比较高;沈阳城市经济基础低，但增长势头迅猛，发展处于快速上升期;沈阳是东北经济“领头羊”之一，且处于经济起飞的启动阶段;沈阳是东北三省最受外资热捧的区域;沈阳进一步谋求区域中心城市地位，加强“极心”力量;沈阳的省会地位、城市规模、经济总量与结构决定了其在东北范围内的领导性地位，未来“极化”发展的趋势与规律将给沈阳带来更大发展动力。;第二产业是沈阳经济的“火车头”;以工业为首的第二产业是沈阳主要投资阵地;沈阳的城市发展动力主要来自于工业的带动;辽中城市群、沈西工业走廊揭示沈阳发展动因与方向;小结：;人均可支配收入一般，但增速较快，居民的消费能力正在增强;相比人均收入，人均消费支出增长相对缓慢，人均储蓄额有较快提升;沈阳市房地产市场投资飞速增长，在GDP中比重十分巨大;供应量持续放大，销售面积也保持了较好的增长，供需整体平衡;沈阳房地产市场价格温和增长，增幅远低于人均收入增幅;小结：;报告思路结构;扩城规划为沈阳发展拓展空间，加快周边乡镇城市化进程;板块格局及发展时序;不同板块发展特征各异，区域特性都已基本确立;铁西区、沈西工业走廊是沈阳发展工业的核心落位;沈西工业走廊的启动区域已成规模;产业发展规律决定未来沈西工业走廊将加快聚集与发展;产业发展规律决定了区域发展将具有鲜明的特征;规划指引沈西工业走廊以带形发展，具有较高合理性;小结：;报告思路结构;本项目处于沈阳远郊，与市区存在真空隔离，联系很弱;项目处于沈西工业走廊产业带之中，不可能摆脱产业发展的约束;在产业群的包围内，项目并不处于现状规划的中心;周边镇区商业发展落后，环境较差;周边镇区公共配套少，质量不高，难以适应未来发展要求;项目地块并不具有优质的自然资源，对区域外客户吸引力弱;项目规模较大，开发的可持续性成为关键问题，而发展模式需要创新;小结：;报告思路结构;与发展大背景相适应，周边村镇的拆迁户是本项目的首要客???;大潘镇内几乎没有实质性的竞争，市场条件有利于项目启动;从沙岭镇的情况借鉴，项目吸引市区客户难度很大;产业园区内各大企业入驻时间不久，产业人口的需求还不急迫;小结：;本次问卷发放主要对象及内容简述;调查客户的年龄范围分布较为均衡，调查结果具有较强的说服力;三类客户购房目的主要是自住，购房需求整体较为刚性;大潘镇对周边村镇居民的吸引力很强;产业人口原住铁西区为主，但随工作地点迁移的可能性很大;市区客户则希望居住地尽可能向市内靠拢;针对本项目购买可能性，乡镇居民接受程度最高，市区客户最低;购买阻力方面，产业人口可引导性最强，市区客户最难引导;交通工具的使用情况进一步说明产业人口被引导的机会很大;针对大潘镇分类指标评价：配套，乡镇居民与产业人口满意度高;针对大潘镇分类指标评价：交通;针对大潘镇分类指标评价：发展前景，基本认可，有待更大引导;针对大潘镇分类指标评价：升值潜力;针对大潘镇分类指标评价：居住氛围，不同客户分歧明显;针对大潘镇分类指标评价：治安，乡镇居民满意，市区客户认同度低;小结：;现有住房类型，清晰说明了不同人群购房的基础差异很大;现有住房面积，显示了不同人群潜在购买的动力;欲购房面积，显示60～80平米户型为需求的绝对主力;欲购房户型，二房户型是需求的主力;单价承受能力，乡镇居民最低，市区客户最高;总价承受能力，乡镇居民明显提升，与产业人口持平;家庭年收入，乡镇居民平均最低，产业人口收入水平较为集中;小结：;报告思路结构;本项目需解决的核心问题;挖掘远景机会：项目所在大潘镇具备发展为配套生活中心的合理性;挖掘远景机会：张士开发区开发起点过高，不能满足配套需求;挖掘远景机会：张士开发区开发起点过高，不能满足配套需求;挖掘远景机会：本项目获得错位发展的良好机会;小结：;已经显现的机会;两大发展问题;已经显现的三类性质不同的客户;挖掘新的客户：村镇原有水平低，失去发展动力，无法满足改善需求;挖掘新的客户：大潘镇原有发展规划，有条件激发更多潜在需求;挖掘新的客户：尚未拆迁的周边村镇居民，产品力唤发其改善需求;小结：;问题1的破解;;发展策略;发展策略;发展策略;发展策略;发展策略;发展策略;;梯度发展策略;阶段发展定位;问题2的破解：发展定位体系;依据客户置业心理确定项目诉求：周边乡镇居民;依据客户置业心理确定项目诉求：产业人口;依据客户置业心理确定项目诉求：市区客户;;项目产品总体定位;;区域板块启动开发的成功案例：七里香堤、九如溪谷;泰盈破题：规划题材＋企业品牌，启动板块;开发力保障：产品设计有概念;开发力保障：产品实施力保障持续发展;再接再厉，持续开发：九如溪谷项目启动，进一步提升区域;再次提升：恢宏出