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【实务指南】民事审判实务问答（担保问题）

一、在房屋租赁合同中，经常出现押金条款，其性质如何判断？

实践中，当事人约定押金在期满后退还的同时，往往还约定在承租人

出现违约行为时出租人有权没收押金。例如，“如果承租人迟交租金

超出×月/天后则作为违约处理，出租人有权收回厂房并没收押金”。

对于此类押金条款，能否适用定金规则？

答：

在房屋租赁合同中经常出现押金条款，有人认为，这种押金实际

上是定金。尽管当事人没有明确约定，但是由于合同约定承租人迟交

租金达一定期限出租人即有权没收押金，故该款项与定金的功能相同。

同时，虽然合同没有约定出租人违约承租人有权要求双倍返还，但根

据公平原则，在出租人违约的情况下也应当如此认定，可以判决出租

人双倍返还。上述观点难以成立，理由在于：

第一，租赁合同押金的功能在于：一是担保承租人在承租期间妥

善保管租赁物，如果造成损害，出租人能够及时获得赔偿；二是由于

租赁房屋在租赁期间所产生的水电费、卫生费、物业费等费用在合同

中一般约定由承租人承担，故这里的押金也是为了担保承租人未拖欠

上述费用。这与定金的功能显然不同。

第二，根据当事人的约定，该押金的另外一项功能显然是促使承

租人及时履行租金给付义务。因此，在出现约定的迟延履行或不履行

的情形时，出租人有权没收押金。在此意义上，该押金又具有担保和

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违约金的双重功能，但不能因此说它就是定金。

第三，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干

问题的解释》（已废止）第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、

担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，

当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”因现行有效的法律法

规和司法解释尚未对该问题作出明确规定，故可参考该条内容。

我们认为，该条的解释结论应当是，当事人没有采取“定金”字

眼的，但条款中约定了定金罚则的适用情形，从而能够判断该定金的

性质的（违约定金、解约定金或成约定金），应当认定为定金，不能

仅仅因未出现“定金”字样就予以否定；如果当事人没有采取“定金”

字眼，也没有约定定金的适用情形，从而难以判断其性质的，不能认

定为定金；如果当事人采纳了“定金”字样，但是没有约定适用情形

的，从而也难以判断定金性质的，应当推定为违约定金，适用《民法

典》第五百八十六条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权

的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；

但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的

效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定

的定金数额”；如果当事人采取了“定金”字样，又约定了适用情形，

则根据约定判断定金性质。以上述结论为基础，“如果承租人迟交租

金超出×月/天后则作为违约处理，出租人有权收回厂房并没收押金”

这样的约定既没有采取“定金”字样，也没有约定定金罚则（双倍返

还），又明确针对承租人而非双方，所以，难以认定为违约定金。

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至于能否适用公平原则将该约定解释为定金，因为此种约定仅针

对承租人而对出租人不适用，所以构成权利义务不对等，应当按照定

金规则解释为对双方都适用。我们认为，即使不认定为定金，出租人

违约时，承租人仍然可以请求损害赔偿。

其一，我国理论和实践都认为除非当事人明确约定该违约金为惩

罚性质，否则即认定为补偿性违约金，违约定金也应当作同样的处理