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我国物业管理行业发展现状及其对策

物业管理在我国是一个新兴的服务行业,经过不断的探索和实践,其巨大的社会效益、环

境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景日益显著,但在物业管理实践中产生了

诸多问题和矛盾,本人这次调查是对目前我国物业管理的现状及存在的主要问题进行了分析

研究,并提出了相应的发展对策。

调查内容包括我国物业管理行业发展现状和所存在的问题及发展趋势，调查目的是根据

现状及问题进行分析研究，提出相应的发展对策，以便加深对本专业的了解，以及在以后的

实习中能过更好的解决问题。

一、物业管理现状

近年来,随着经济的迅速发展,物业管理作为城市管理的一种新形式和市场经济的新兴

服务产业,在我国沿海和经济发达的地区获得较快的发展,而在一些中小城市和经济不发达

的地区发展相对缓慢,但是即使是发达地区的物业管理同发达家的物业管理相比较,仍存在

一些问题。

1、没有准确把握物业自身定位,服务意识亟待提高

物业管理的核心是在尊重业主需求的前提下,签订双方都能接受的按质论价、质价相符

的服务合同。但相当一部分物业服务企业至今仍然以管理者自居,没有准确把握服务业主的

自身定位,使得物业管理的服务特征被淡化。首先,表现为服务质量不高。除了前述主观上的

原因,在客观上,过低的收费标准造成了服务质量降低、收费率下降的恶性循环,加之从业人

员素质不齐、待遇低,影响了服务质量。其次,一些企业经营不规范,经营管理意识不强,不少

物业服务企业只注重单一的管理,而服务意识、经营意识十分淡薄。企业没有摆正物业服务

企业、开发商与业主之间的关系,互相推诿责任,管理与服务的概念不清,角色定位出现混淆。

2、规范有效的物业管理运行机制尚未完全建立，相关配套政策滞后

我国现有物业服务企业两万多家,其中大多数是开发商自己成立的物业公司或从原房

管所(处)转变而来,管理水平参差不齐。真正按照现代企业制度,按照物业管理专业化、市场

化要求建立的企业不到总数的10%。物业管理是一项复杂的系统工程,贯穿于房地产项目立

项、规划、建设、验收、管理等各个环节,时间跨度大,涉及部门多,目前存在各部门单位之

间配合衔接不到位的情况。首先,物业管理在早期介入、前期管理、招投标、承接验收等方

面都没有建立规范有效的运行机制,导致了开发企业与物业企业责任不清,增加了物业管理

纠纷。其次,物业管理配套法律法规不健全,地方性、针对性的物业管理政策出台不及时,导

致业主与物业服务企业之间责、权、利不清,处理纠纷缺乏明确的法律依据。我国的房地产

市场近年来发展较快,《物业管理条例》已经颁布实施5年,但是与物业管理相配套的其他方

面的法律法规,特别是在中小城市与本地实际相结合的地方性、针对性的法律法规尚未建立

健全,地方性法规建设滞后,影响物业管理行业规范化。

3、物业管理队伍素质偏低,人才短缺

物业管理是新兴的行业,人才储备基础薄弱。目前,行业队伍总体素质偏低,人才短缺,

从业人员队伍建设远远滞后于行业的发展,尤其是称职的职业经理人匮缺,目前,在中小城市

相当数量的物业服务企业的人员在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大

差距。非专业人员做物业管理成为一些地区物业管理行业普遍存在的奇怪现象之一。物业管

理作为专业化的管理,需要各类高素质的管理人才。但由于我国物业管理专业教育起步晚,

培养的人才有限,加之尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范,在职专业物业

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管理人员的培训不足和各种上岗专业培训流于形式、监管不足,更加之观念上认为物业管理

毋需高素质人员的误区等,使得我国物业管理行业从业人员整体素质偏低,制约了行业的良

性发展,影响行业地位的提高。

4、物业管理规模效益差,难以更好的生存发展

物业管理是风险小、利润低的行业。目前物业服务企业普遍存在着管理规模偏小,规模

效益差,难以发挥群体功能和综合实力,再有在物业收费定价方面,政府主要考虑的是社会稳

定和现阶段人民群众的经济承受能力,核定的收费价格往往低于物业企业市场运作的成本,

造成大部分物业企业长期入不敷出,甚至亏损严重等问题。例如很多物业服务企业仅管理一、

两个物业项目,而专家认为,管理规模达100万平方米以上才能产生最佳效益。由于管理规模

小,经济效益差,这个行业在整体上还是步履艰难。如何对物业经济进行有效的管理,既提高

服务质量,又解决自身生存问题,是物业服务