东方博文-北京鲁能新城7号别墅项目市场推广策略建议.ppt

中国，北京，鲁能新城2010年市场推广策略建议;壹;营销模式逐渐城市化，策略型的推广营销模式成为主流，到09年，几个较为著名项目已成为区域乃至整个北京的标杆性低密项目。

知名开发商的介入（万科、龙湖、鲁能），带动区域房地产市场迅速发展，项目品质和居住水平不断升级，区域市场升温。

2010年的顺义市场住宅产品供应两极化，以小高层产品为绝对主力，少量别墅类产品；

随着奥运经济、空港产业、马坡未来城市规划的带动，区域发展前景看好，未来升值潜力巨大。;;

通透板式建筑

精装修标准：2000元/平米

香悦四季12月成交113套，成交均价约13949元/平米，去除2000元精装与户内赠送面积，其毛坯成交价约在10600-—11000元/平米之间。

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预计2010年年初推出的小独栋别墅：

地上两层、地下一层

户型：235平方米、240平方米

户型特点：地下面积均为130平方米，并且是不计入销售面积;开盘

时间;开盘

时间;;洋房别墅化设计

植入了别墅的空间尺度以及户型设计理念，户型呈现出了退台、花房、露台等，只有别墅才会有的灵动空间，使得具有着鲜明的别墅血统。

别墅式的生活氛围

在园林设计和建筑风格上更突出表现人性化的良好融合。

具备别墅社区独有的资源优势

在拥有生态环境及景观的同时（中央公园、森林公园），又具备了城市住宅的便利和繁华，引领了一种全新的生活方式。;;本案拥有稀缺的类别墅型低密产品以及得天独厚的居住环境，通过城区功能的发散作用，将吸纳不同于以往的栖息者。;地缘维度

前期以地缘性客户为主，后期逐渐辐射以北京东北部为主的高端客户。;功能维度

二次置业客户作为前期的主力客户，炒热市场，逐渐吸引自住的购买者。;财富维度

具有前瞻性的永远是财富阶层的精英，以他们为目标客户，起到意见领袖的带领和引导作用。;深挖

顺义当地;;环境优势;核心价值提炼;鲁能新城·7号院;鲁能新城．7号院推广策略分解;1、塑造区域价值形象标杆：

突破区域价值，打造别墅生活圈升级概念，建立区域高端地产形象。

2、建立区域高端产品标准，提升产品杀伤力：

强调类别墅形象和精神价值，突出低密住宅的稀缺???，形成区域差异优势，建立区域高端地产产品标杆。

3、建立区域最高端地产品牌形象：

品牌与产品高端结合，整合推广，塑造北京罕见规模化大盘，以类别墅的高端社区形象完成高端产品站队，建立区域高端地产品牌标杆。;PS：整合推广

通过整合推广的方式，可以做到一箭三雕：扩大企业知名度的同时，也加大了其他别墅项目的市场曝光率并推动了销售，顺势将本案过渡到别墅的形象。

整合推广的同时，项目间优势共享，资源互补；通过“一种声音”的传播，实现效益的最大化。

而借助整合推广也提高项目的曝光率，增加知名度，从而推动蓄客。;;;媒体策略;渠道整合;1月;推广整合过渡

第一阶段(1月—2月）;推广主题

鲁能地产，新城市别墅生活圈

——户外

——项目周边户外

利用品牌别墅项目带动鲁能品牌的知名度与关注度，

以别墅项目整合推广方式，提升7号院项目的知名度，

对项目的类别墅产品形象进行过渡。;配合物料：

7号院项目宣传CD（偏形象、概念）

自身网站相关资料

7号院系列销售物料

;重点解决问题：高端形象的树立，在大量客户蓄积。

3-5月——概念引导，自然过渡到，完成形象建立；

软性宣传引导大众形成区域认知与认可。

6-7月——全方位广告立体投放，持续炒热市场；实现认购热潮。;

7号院，鲁能地产又一别墅新作。

——户外广告牌

——项目周边围挡、道旗、灯箱等户外

利用鲁能品牌带动项目的知名度与关注度，

以别墅知名，对项目的类别墅产品形象进行过渡。;

——户外广告牌

——项目周边围挡、道旗、灯箱等户外

利用鲁能品牌带动项目的知名度与关注度，

以别墅知名，对项目的类别墅产品形象进行过渡。;业内杂志《新地产》软硬结合投放（3月初）

业内有声音，引起关注。

以鲁能地产打造新城市别墅圈为主题，进行新闻性软文炒作，话题导入7号院项目的产品，对项目形象进行提升。

软文标题

鲁能地产：别墅化生活，空降新城。

鲁能地产：满载别墅化生活乐章，开创激情2010。

;目标客户内部推介会（4月展开，持续活动）

活动目的：小众传播道，筛选阶层群体，制造级别。

活动地点：第一区的销售中心；别墅项目会所.

活动参与：顺义及空港区域的实力企事业单位，针对高管层的产品内部推介；高意向客户。

活动内容：产品推介，可配合别墅实景，弥补示范区未到位的缺陷。

;顺义水上公园端午龙船赛

活动目的：事件炒作，扩大知名度与美誉度；保持意向客户对项目的持续关注和热度，为7月的意向认购做人气铺垫，随时掌控情况。

受邀嘉宾：顺义主要领导、参与企事