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杭州玉鸟集开业调研报告

2023年05月

华东区客户洞察部

核心内容概述

综合大盘的收官之作，注重产品力打造，以大师建筑基因为底色，辅以融合多元的在地文化资源与活动传播助力，激活城市客群对于轻户外/艺

文生活的追求与认同。

政企合作大盘土地获取：2000年良渚文化村项目落地，土地归属南都，2006年杭州万科收购南都公司

收官之作大盘开发：一次性出让约5000土地，政企协同信任，分期开发，历经约20年时间，并战略

预留空白弹性空间，收益主要通过提升销售型产品比例or溢价，文化配建部分含政府扶持。

其中玉鸟集是最后一期开发项目，该土地性质不可买卖。

明星设计师以终为始：“一张蓝图绘到底”，20年坚持保留生态与公共、居住之间的良好关系，良渚

打造现象级地标文化村融合生态、生活、生产三要素，玉鸟集则以文创产业集群带动板块发展。

明星设计师矩阵：柳亦春操刀设计商业小镇与大谷仓、安藤忠雄良渚文化艺术中心设计师等

为商业所用设计：1层局部2层商业，便于招商；多样屋面形态与开放式空间给品牌一定的

创造空间；预留广场与草坪空间为后期运营增色等

在地文化/资源招：品牌故事性效果亮眼（主理人跨界合作，文化村村民资源等），连锁品牌成点缀

多渠道共振运：大草坪与艺术空间的前后串联，商业成为动线的引导角色，后续面对消费转化的考验

唤醒共情与记忆点推：户外/文旅/艺文空间/市集/宠物等活动，强调项目文艺小资调性，提前运用播客平台

（小宇宙：cun里cun外）发声，传播项目故事

为有设计感/开放式客户关注点：看重空间设计感，开放式、话题品牌与市集氛围

空间场景买单满意度提升点：卫生间服务、街区夏季的温度、停车与标识

项目标签

截止23年，万科在杭布局7个商业项目，其中万科玉鸟集是良渚文化村收官作品，也是万科基于良渚打造的特色独立商业产品。

万科商业在杭布局玉鸟集特色标签

#城乡统建开发#

#万科良渚文化村最后一块拼图##良渚遗址#

万科玉鸟集万科杭行荟MoMall

2023.5.192.1万㎡2019.12.253.3万㎡

之光·小藤街中城·小藤街

2022.6.241.5万㎡2021.6.181万㎡#世界文化遗产#

K-lab

天空·小藤街2018.12.288万㎡5000年文化历史

2022.6.305.3万㎡

日耀涟里