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业主谈判要点操作指引 新项目谈判篇

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业主谈判要点操作指引

——新项目谈判篇

在目前阶段，可能还存在一些正在投标或投标工作已经完成，尚未签订合同和尚未开工的工程项目，作为总包方需要和业主谈什么，怎么谈，在实操中显得非常重要。

相关税收政策

（一）甲供工程可选择简易计税方法

一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。

（二）老项目可选择简易计税方法

一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税，征收率为3%，也可以选择一般计税方法，税率为11%，计税方法一经选择，36个月内不允许改变。

建筑工程老项目，是指：

《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；

未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期2016年4月30日前的建筑工程项目。

二、明确谈判目的

（一）争取目前已经中标,但尚未开工的项目，可以作为老项目选择简易计税方法。如果按照一般计税方法，业主可以给予补偿。

（二）目前正在投标、洽谈的项目，营改增后将适用一般计税方法，应确定税金补偿金额，

（三）针对甲供工程，明确是否计入工程总价。计入工程总价的甲供材，尽量保证甲供工程可以取得增值税专用发票抵扣；甲供材不计入工程总价，与业主明确计税方法。

三、谈判工作流程

由于财税[2016]36号对不同类型的业主影响不同，因此，在与业主谈判之前，需要梳理业主信息，对业主划分不同类型，并按业主类型分别按不同的谈判要点，跟业主进行逐一谈判沟通。

具体谈判工作流程如下：

梳理业主信息，划分业主类型

根据业主的进项税抵扣需求，可以将业主分为以下三类，具体为：

序号

业主类型

进项税抵扣需求

备注

1

房地产开发企业

√

选择简易计税方法进项不可抵，

选择一般计税方法进项可抵扣

2

增值税一般纳税人

√

接受的建筑服务可抵扣

3

其他企业

×

政府机关、免税单位及小规模纳税人

按项目展开谈判

根据业主类型，明确谈判点，具体见本指导，“四、业主涉税谈判要点”。与业主展开谈判。

确认谈判结果

根据谈判结果，签订协议，明确谈判相关涉税事项的结果。

四、涉税谈判要点

（一）已经中标，尚未签订合同，未开工项目

目前已经中标项目，但合同正在商谈签订阶段，建议与无进项税抵扣需求的业主，即小规模纳税人、政府机关等，协商尽快签订合同，并将合同内注明的开工日期订在2016年4月30日以前，这样建筑企业可以作为老项目，选择简易计税方法缴纳增值税。

如果合同签订在2016年4月30日以后，建筑企业将适用一般计税方法，原按营业税进行报价，需要与业主协商税金补偿金额。如果当地新的投标报价文件已出台，可按照新的投标报价文件测算需要业主补偿的金额。（附件3：各地新投标报价文件汇总）

（二）正在投标、洽谈的项目

投标报价规则尚未修改，业主按营业税下的组价方式进行招标，2016年5月1日以后，可能面临着业主要求建筑企业提供11%的增值税专用发票。如果当地未出台新投标报价文件，按营业税进行报价，需要与业主协商税金补偿金额，补偿额测算可按照（附件1：新项目合同补偿金模型）处理；如当地新的投标报价文件已出台，可按照新的投标报价文件进行报价。

谈判点1.建议业主在招标文件中明确报价方法、提供发票类型及适用税率、税金补偿的方式。

谈判点2.如果业主已经在招标文件中明确可自行计算税金补偿金额，则企业需进行明细测算，在报价时可直接调整投标总价。

谈判点3.如上述两条均无法执行，则与业主沟通其对建筑业增值税税金增加的考虑，了解业主会给予税金补偿的金额。如业主给予考虑，则可按营业税下组价直接报价，并在后期签订的合同中明确税金补偿事宜；如业主不给予考虑，则需考虑增加的税金将对投标项目利润产生的影响。

（三）甲供工程项目

甲供工程有两种方式，一种为不计入工程总价时，则可以选择适用简易计税方法计税。另外一种为计入工程总价，应作为自有材料管理，对于甲供工程需按以下顺序考虑谈判事项：

建议业主不选择甲供

谈判点1.业主选择甲供仅获得税率差所对应附加税的好处，建议业主不选择甲供。

业主选择甲供是出于多抵扣进项税的原因，则，可与业主协商，告知业主不含税价格一定的情况下，甲供材虽可多取得6%的进项税抵扣，但也需要提前支付出此部分资金，对利润的影响仅限于多抵扣6%进项税所对应的附加税，而由总包直接采购可避免业主提前支付资金，还可以减少业主对甲供材料的管理成本，降低风险。

谈判点2.业主选择大量材料甲供，总包方可