房地产开发项目的规划设计.docVIP

房地产开发项目计划设计

一、房地产开发与城市计划关系

（一）房地产开发与城市计划内涵、性质及其相互关系

城市计划是为实现一定时期内城市发展目标和各项建设而预优异行综合布署和具体安排行动步骤,并不停付诸实施过程。城市总体计划是从宏观上明确城市性质、规模和发展方向,从空间上确定城市布局结构和土地使用功效以及道路交通和市政基础设施网络,是城市发展总框架、总蓝图。具体计划是总体计划深入,是对各项建设综合布署和具体安排,是指导城市中某一区域进行目前开发建设依据和蓝图。与房地产开发关系亲密是城市总体计划和具体计划（包含控制性具体计划和修建性具体计划）。

房地产开发是指根据城市计划和社会经济发展需要,对土地和地上建筑物、构筑物及城市基础设施等进行开发建设和经营管理一项综合性社会经济活动。其内容包含从立项、计划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建造、工程完工验收、经营销售、交付使用直至物业管理全过程。房地产开发形式有多个:按开发对象（客体）而言,可分为土地开发、房屋开发和房地产综合开发;按开发主体而言,有独资、合资、个人三种开发形式;按开发区域划分,有新区开发和旧区（旧城区更新改造）开发;按开发规模划分,有单项开发和成片集中开发。不管哪种开发形式,房地产开发都是含有高投入、高风险、高回报行业。

城市计划编制、实施和管理通常由计划设计院和计划管理部门完成,它们是政府职能部门,所以,就其性质而言,城市计划是政府行为。这一行为结果要求能反应城市中全体公众意志,维护公共利益,保障公民和法人正当权益,促进城市全方面发展。房地产开发关键是由房地产开发企业来负担,其性质是企业行为。这一行为目标关键是追逐利润最大化,即克服房地产开发项目周期长、投资长、风险高不利原因,以期取得最大收益。

因为城市计划和房地产开发内涵、性质不一样,在编制城市计划和进行房地产项目开发过程中,各自考虑问题侧关键也不一样:从发展战略方面看,城市计划侧重于从宏观角度分析城市发展条件,确定城市发展方向,而房地产开发则多从微观角度考虑企业发展;从时间上看,城市计划侧重考虑长远和远景效果,兼顾近期发展,而房地产开发更重视近期效果;从空间上看,城市计划重视整体空间结构组织和各类用地功效配置,而房地产开发则多从局部考虑项目区位选择;从效益看,城市计划重视研究经济效益、社会效益和环境生态效益相互统一,侧重研究降低社会边际成本,提升整体综合效益,而房地产开发更关心开发项目、开发宗地或企业经济效益;从信息反馈角度看,城市计划侧重听取市民反馈意见,满足大多数市民需要,而房地产开发侧重搜集市场信息,适应市场需要。

归纳以上分析,城市计划与房地产开发是宏观与微观、整体与局部、长久与短期关系,是后者应服以前者、前者应兼顾后者相辅相成关系。不过,不能否认,因二者侧关键不一样,肯定会产生矛盾一面,若处理不妥,就会给城市建设与发展带来问题。

（二）城市计划对房地产开发影响及约束

房地产开发和经营管理活动绝大部分都是在城市范围内进行。所以说,房地产开发每一个步骤都要受城市计划影响和约束。为此,开发商不仅要全方面了解某个城市计划意图,掌握城市计划各项控制指标,还要正确处理二者关系,使房地产开发少走弯路,取得事半功倍效果。

1、城市计划对房地产开发经济效益影响。为了使一个城市经济、社会、环境效益统一友好,城市计划往往经过部分控制指标实现这一目标。其中与房地产开发关系最亲密能是对城市土地开发强度控制。

反应城市土地开发强度指标通常有三个,即建筑密度、建筑高度和建筑容积率。容移率综合了前二者内容,直接反应一块土地上建筑容量,所以受到城市计划师和房地产开发商广泛重视。

在房地产开发活动中,开发商总是追求利润最大化,争取收益和支出差额最大。依据经济学中边际收益（成本）递减（增）原理,房地产项目收益和支出情况随土地开发强度改变而改变。假定在一块面积和建筑密度都已明确土地上,建设楼字边际收益和边际成本随楼层和容积率提升,将产牛改变:据天津市调查,三、四层房价最高;另外二、五层与一、六层各属一档,商品房价相差10％～20％;但三、四层单方成本却比仅仅建一、两层件宅要低。当楼房超出一定层数后,因为建筑本身设施投资大幅度增高,高层楼宇基础和支撑结构费用增多,勘察设计成本加大,而且建设周期长,贷款利息增加,整个投资成本和风险愈来愈高。由此分析,选择和确定适宜容积率对房地产开发项日投资回报将产生较大影响。所以,城市计划确定建筑容积率,应在确保环境、社会效益前提下,寻