民宿运营成本核算公式.pdf

民民宿宿运运营营成成本本核核算算公公式式及及方方法法研研究究

一一、、民民宿宿运运营营成成本本的的基基本本构构成成

（（一一））固固定定成成本本

固定成本指不随入住率变而改变的基础性支出，主要包括物业租赁费用、装修折旧成本、基础设备购置费用、固定人工成本

等。其中物业租赁费用通常占总固定成本的40%-60%，具体计算公式为：

年租金成本=单位面积租金×租赁面积×12个月

装修折旧建议按5年分摊，计算公式为：

年装修折旧=总装修费用÷预计使用年限

（（二二））变变动动成成本本

变动成本与民宿实际运营情况直接相关，主要包括日常消耗品费用、水电燃气费用、布草洗涤费用、维修维护费用等。计算公

式需要结合入住率调整：

月度变动成本=（单间房日耗品成本×房间数×入住率）+（基础能耗×实际用量）

其中布草洗涤成本可细为：

布草年成本=洗涤单价×单次使用量×年均洗涤次数

（（三三））隐隐性性成成本本

隐性成本常被经营者忽视，主要包括平台佣金、营销推广费、税费支出、机会成本等。OTA平台佣金通常为订单金额的10%-

15%，计算公式为：

年佣金支出=平台订单总额×佣金比例

营销推广费用建议控制在年营业额的3%-5%之间，具体需根据推广渠道实际效果核算。

二二、、核核心心成成本本项项目目的的核核算算方方法法

（（一一））物物业业成成本本的的分分摊摊计计算算

对于整栋租赁的物业，建议采用面积加权法分摊：

单房日租金成本=（总租金÷租赁总面积）×单房面积÷30天

若涉及公共区域，需按功能分区设定分摊系数。例如大堂、花园等公共空间可按房间数平均分配，计算公式为：

公共区域分摊成本=公共区域租金÷总房间数

（（二二））装装修修投投资资的的摊摊销销模模型型

建议采用双倍余额递减法进行加速折旧：

年折旧额=（装修总成本-累计折旧）×2/预计使用年限

对于价值超过5万元的固定资产，应单独建立折旧台账。软装部分的更新周期通常为3年，建议设立专项维修基金：

年维修基金=软装总成本×15%

（（三三））人人力力成成本本的的精精细细核核算算

基础人力成本包含固定工资和社保支出：

月人力成本=基本工资×员工人数×（1+社保缴纳比例）

对于采用提成制的岗位，需建立双重计算模型：

销售岗薪酬=底薪+（订单总额×提成比例）×绩效考核系数

临时用工成本建议按工时计量：

临时工成本=标准时薪×实际工时×1.5（含管理成本系数）

三三、、动动态态成成本本控控制制策策略略

（（一一））能能源源消消耗耗的的阶阶梯梯计计价价

建立能耗基准值对比体系：

月度能耗差值=（实际用量-历史同期均值）×阶梯电价

建议安装智能电表实现分项计量，对空调、热水器等大功率设备单独监控。冬季供暖成本可采用：

单位热能成本=燃料总费用÷供暖面积÷供暖天数

（（二二））库库存存管管理理的的ABC分分类类法法

按消耗速度和价值量划分三类物资：

A类物资（床品、卫浴用品）采用定量订购模型：

安全库存=日均用量×采购周期×1.2

C类物资（文具、清洁工具）适用定期检查法，设定最小库存预警线。

（（三三））维维修修费费用用的的预预提提机机制制

建立设备生命周期档案，按类别计提维修准备金：

年维修准备金=设备原值×折旧率×风险系数

风险系数根据设备使用频率设定，电梯等特种设备取0.3，普通家电取0.15。

四四、、成成本本核核算算的的特特殊殊场场景景处处理理

（（一一））淡淡旺旺季季成成本本调调整整模模型型

淡季运营需计算保本入住率：

保本入住率=（固定成本+目标利润）÷（单房售价-单房变动成本）÷可售房天数

旺季则应考虑临时用工成本溢价：

临时人员成本=基础工资×旺季系数（1.2-1.5）

（（二二））多多渠渠道道运运营营的的成成本本差差异异

直客渠道需计算获客成本：

单客获取成本=营销费用÷直客订单数

OTA渠道应计入佣金和促销成本：

实际收益率=平台售价×（1-佣金率）-单房变动成本

（（三三））合合规规成成本本的的精精算算处处理理

税务成本需区分增值税与所得税：

增值税税负率=实际缴纳增值税÷应税收入×100%

对于采用核定征收的小规模纳税人，需特别注意成本发票的合规管理。

五五、、成成本本核核算算的的实实践践应应用用

（（一一））定定价价策策略略的的成成本本支支撑撑

建议采用成本加成定价法：

基础房价=（单房固定成本+单房变动成本）×（1+目标利润率）

动态定价时引入边际成本概念：

最低售价=单房变动成本+固定成本分摊×0.5

（（二二））经经营营决决策策的的数数据据支支持持

通过成本结构分析确定改造