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专题策划PLAN

构建房地产发展新模式的几点思考

加大保障房建设和供给，保障中低收入群体住房的基本需求；让商品房回归商品属性，满足改善型住房需求。

这是一种新型的住房制度设计，既关乎民生，也关乎房地产市场健康发展

文/黄勇

党的二十届三中全会《决定》提出要“加快

构建房地产发展新模式”。我理解其基本

思路：一是加大保障房建设和供给,保障中低收

入群体住房的基本需求；二是让商品房回归商品

属性，满足改善型住房需求。这是一种新型的住

房制度设计，既关乎民生，也关乎房地产市场健

康发展。

厘清“两个体系”框架及其关系

房地产发展新模式与原有模式最大的区别

在于，既不同于房改前的福利房单一制，又不同

于房改后的商品房单一制，而是保障房与商品房

并存的“双轨制”。对于这种住房市场体系和住

房保障体系并存的模式，如何促进其相互融合、

合理运转，是需要深入研究的新课题。总结过往

初步实践的经验，“两个体系”可由下图作出框

架性描述：

从右图可见，房地产发展新模式的基本特

征除了“双轨并行”，还有“租购并举”，以上只

是框架性图示，有些板块仍可在实践探索中加

以细化。如公共租赁住房中的廉租房和人才房，

均可进一步细分不同层次租赁对象，设置相应

标准和政策。对于共有产权住房，之所以仍然独

立于两类体系之外，主要是考虑到它兼具两种属

222024年第08期·浙江经济

构建房地产发展新模式的几点思考专题策划

性。不纳入住房市场体系，是因为它有政策加持；不纳入住职住平衡与“工业社区”建设

房保障体系，是因为它不应受封闭运行束缚，以满足多样化

需求。当前，生产力布局的一大特点是在城市外围区域布置

构建房地产发展新模式，最关键的问题是要厘清并了不少大型工业区。企业高管和技术骨干居住地一般选择

处理好“两个体系”的关系。一是配售型保障房与商品房在市中心，形成上下班高峰时段城市“钟摆式”车流，是城

的关系；二是配租型保障房与市场化租赁住房的关系。处市拥堵的重要成因；普通员工则就地入住集体宿舍，缺少

理好上一组关系主要在销售对象定位上要错位，配售型保休闲文娱场所，且随着随迁家属子女越来越多，这种居住

障房针对的是刚需人群，商品房则主要针对改善型人群；方式已难以适应需求。

处理下一组关系的着眼点应放在平衡供需关系上，筹集保所谓“工业社区”就是在工业集中分布区域规划建设

障性租赁住房的目的主要是增加有效供给，平抑市场租金集中居住区，完善生活配套设施，就近满足产业工人对美

水平。好生活的向往，助推城市实现职住平衡。在“工业社区”规

划建设中，保障性住房应成为先行落子的举措。根据需求，

处理好住房保障体系建设中的“三个关系”合理配置各类保障性住房，企业集体宿舍也应引导鼓励集

中布局于“工业社区”。同时，导入商品房建设，满足多元化

政府角色与市场力量的关系。在保障性住房体系建设需求。

中，政府无疑是主角。但也不能大包大揽，需要充分发挥市

场力量的作用。要深入研究市场力量能够参与的领域和环推进“租购并举”必须落实“租购同权”

节，尽可能更多借用市场力量，使政府与市场形成合力，共

推保障房的建设、运营和管理。“租购并举”是房地产发展新模式的重要特点之一，

增量开发与存量盘活的关系。在当前房地产市场存量也是世界上不少国家解决城市居住问题的成功做法。推进

过剩的大背景下，保障房筹集不能一味搞增量开发，形成对“租购并举”的前提是，必须落实“租购同权”，否则租房居

商品房市场新的冲击，应把盘活房地产市场存量资源作为民只能是