贵阳房地产市场调研报告.ppt

贵阳市场调研报告;第一局部贵阳宏观经济开展状况;国民经济开展状况 ;09年全年贵阳市人均可支配收入达15041元，增长8.9%，增加了1229元。目前居民人均收入仅约2200美元，尚有很大的增长空间。根据兴旺国家经验，住宅消费顶峰期应在人均收入3000美元左右时，贵阳房地产市场开展方兴未艾，还有很大的成长空间。;贵阳市过去两年持续保持20%以上的消费高增长率，超过全国平均水平。;贵阳市城市居民人均收入近年来一直呈上升势头。人均支出也同步增加。更为重要的是，支出收入比呈现上升趋势。随着居民收入的进一步增长，社会保障、医疗保障体系的逐步完善，这种消费增长趋势应可以持续下去。;贵阳市城市化进程不断加快，总人口不断增长。2003年以来，总人口年均增长率高于同期全国总人口增长率的0.5%。;总结：

贵阳市作为省会城市，是全省的政治中心、文化中心、商业物流中心、工业基地，省内经济首位度到达40%以上。贵州省矿产资源丰富，过去受制于交通不便，导致经济开展缓慢，经济总量位于全国后列。近年来，随着贵州省内外交通状况的不断改善，贵州经济开展开始加速，增长率超过全国平均水平。目前，在全国高铁战略的推动下，贵州省即将彻底改变交通落后的现状，几年内将以贵阳市为省内枢纽，打通与广州、重庆、成都等其它区域经济中心的便捷通道。这将为贵州经济的持续快速开展，提供强大助力。此外，贵州省目前城市化率缺乏30%，在国家西部大开发战略的推动下，未来的城市化进程将加速，这也将为贵州经济的持续快速开展，提供可靠保障。;第二局部贵阳城市开展规划;一、城市总体规划纲领

根据2021年12月通过的?贵阳市城市总体规划(2021-2021年)?，至2021年，把贵阳市根本建设成为生态环境良好、生态产业兴旺、文化特色鲜明、生态观念浓厚、市民和谐幸福、政府廉洁高效、宜居、宜游、宜业的生态文明城市，在全省率先实现全面建设小康社会的目标。

二、人口规划

至2021年，贵阳市域常住人口500万人，其中城镇人口400万人，城镇化水平从目前的70%提高到80%，年均提高1个百分点左右。至2021年，中心城区城镇人口约320万人〔现约为280万人〕，市域外围城镇人口约80万人。;四、环境布局：

一城三带多组团

贵阳市中心城区形成“一城三带多组团、山水林城相融合〞的空间布局结构。打造“山中有城、城中有山；城在林中、林在城中；湖水相伴、绿带环抱〞的城市特色，建设用地300平方公里。;;第三局部贵阳土地市场分析;一、土地市场供给趋势;区域;二、土地市场供给构成;数据来源：贵阳国土局;09年各城区平均地价到达700元/平米，其中两城区地价到达985元/平米〔08年1065元/平米〕，金阳新区地价达895元/平米〔08年852元/平米〕〔备注：由于花溪区本年度仅成交2宗，且受土地自身条件因素影响，不能代表该地区实际地价水平，故不作为参照依据〕，各区域较08年成交均价变动不大。;三、2021年大宗土地供给分析;2021年全国各地地王频出，贵阳土地市场相对冷清，全年仅有5宗土地挂牌成交金额过亿，虽然各地块摘牌获得曲折各异，但几乎都被外乡豪强所囊括；

其中以金阳2021-05号地块7.9亿成交金额最高，地块位于金阳新区金阳世纪城旁，被世纪金源集团稳收入囊中，摘牌结果也并非一帆风顺，该地块是其与广州恒大多轮竞拍后获得，也可谓几经曲折。而G〔09〕18地块那么更是几经曲折，8月挂牌随即遭到流拍，9月中旬再次挂牌最终被开发山水黔城而得名的贵州宏立城集团获得。G〔08〕22那么被贵州保利集团获得，一方面使得贵州保利在贵阳的土地储藏超百万平米，同时进一步稳固了其区域市场霸主地位。;2005-2021年贵阳主要开发商土地储藏情况;四、未来三年土地市场供给方案;2021-2021年土地供给情况方案;其中两城区供给指标;结论：

1、金阳新区是土地市场供给的主体。

2、贵阳市平均楼面地价多数缺乏千元，较廉价。且各区域楼面地价相差不大。

3、土地市场供给有序，未来三年土地供给量不多。潜在市场竞争压力可控。

4、大量已出让土地集中在少数品牌开发商手中。过去几年，世纪金源、中天城投等开发商采取低价倾销的销售策略，很大程度上遏制了楼价上涨。未来几年，随着世纪金源的淡出，这种状况很有可能改变，楼价上涨速度可能超出预期。;第四局部贵阳市房地产市场分析 ;;;;;二、贵阳市商品房新开工面积、施工面积、竣工面积分析;09年全市商品房新开工面积719.08万平米，同比下降7.7%，商品房施工面积3088.57万