城市综合体内部培训.pptx

城市综合体介绍

（一）;目录;一，城市综合体的二个定义;二，城市综合体的特征;三，城市综合体的本质/意义/产生条件;四，城市综合体的演变;五，现代城市综合体的五个价值;六，城市综合体的种类;七，华润和万达综合体开发的模式;万达的城市综合体自2001年至今，经历三个模式

第一代：2001年规模：5.0万平米，建筑形式单体盒子

业态：超市+家电+影院（购物功能组合）

选址：城市核心商圈

回款：单店/小商铺的销售纯商业产品

第二代：2002—2004年规模：15.0万平米，

建筑形式盒子+街区+高层组合（住宅+写字楼）

业态：超市+家电+影院+建材（增强购物功能组合）

选址：城市核心商圈

回款：单店/小商铺的销售纯商业产品

第三代：2006年规模40-80万平米

建筑形式盒子+街区+高层组合（写字楼+酒店+住宅公寓）

业态：超市+家电+影院+百货+美食

回款：住宅/小型商业/写字楼的销售

选址：城市副中心/城市新区/新区CBD城市综合体

第三代模式的特点：街坊式（街区布局）/市民广场/地标式建筑

;八，开发综合体面临的困难---不等同于传统地产开发;九，综合体实例

A，上海中山公园龙之梦;A，公交站

B，轻轨站

C，地铁站;建筑形态：广场/大空间/天光中庭/步行街/环型动线/无死角

商业业态：主力店（百货/超市）/半主力店（旗舰店）/次主

力店/专卖店/影院;B，上海大宁国际广场;C,上海陆家嘴国金中心;都市中心型城市综合体/高端奢侈型城市综合体;A,国际流行时尚B,优质购物空间C,商品丰富独特D,服务机能聚集,E,文化艺术联动F,活动丰富多样（结合节日举办主题活动）G,交通便利通达H,购物停车方便;D，常州新北万达广场;街坊式城市综合体

A，设内街和外街—形成外铺和内铺

B，通过小商铺的销售，实现资金快速变现;没有大的中庭，有狭长天井和天窗

设众多小商铺与大空间百货/超市/卖场相结合;影院设于五层，可设直达一层的疏散楼??

可进行屋面疏散;E,上海五角场万达广场;第一食品5F/2.1万平米；巴黎春天百货7F/4.万平米；和乐家居5F/3.3万平米；沃尔玛4F/2.8万平米;F,华润深圳万象城;-1F;2F;4F;G,南京河西汇金中心

项目总用地：132,916.8平米

总建筑面积：

1117,454平米

地下建筑：340,868平米

地上建筑：776,585平米

容积率：6.0

限高：400M

;五栋写字楼/万豪酒高端购物中心/公店/寓

2个300米高双子塔(超5A级甲级写字楼/2个甲级写字楼/1个精品办公

7.0万高端商业

2个高端公寓/1个精品公寓

;这样大的规模—110万平米，没有配建地面停车楼;F,宝龙常州钟楼城市综合体----调整后方案;宝龙调整了综合体方案

1，减小了综合体规模

2，增加了社区商业的规模

3，提高了住宅的规模

4，提高了写字楼规模

5，体高了公寓的规模

6，降低了投资风险;宝龙经过多年的实践已形成自己的品牌摸式;十，城市综合体的风险;商业物业的价值不在于租金回报，而是物业升值，现金回报远不及住宅和写字楼，而物业的的升值部分，如果不变现就不能显现

项目位于广州天鹅商圈。为地铁上盖的大型综合体，计划吸引佛山/南海/珠三角等地的客群，打造广州—佛山都市圈的核心区;A,城市商业中心位置B,长途客车站C,周边大的居住区D,大型文化设施/酒店/商业设施;A,商业用地和住宅用地是联在一起的

B，规划总图是各自分开的，不联在一起，没有很好的直观性

C,商业项目是聚集/独立/补位/错位/交通设施？

D,服务半径;雨润汝州城市综合体项目;设计思路：1，项目区位及用地分析2，商业/写字楼/酒店/住宅调研及定位

3，商业型态/空间策略/销售策划/设计理念

4，评审概念设计（功能分区/流线分析/交通分析/住宅产品分析）;9、春去春又回，新桃换旧符。在那桃花盛开的地方，在这醉人芬芳的季节，愿你生活像春天一样阳光，心情像