番禺南村时代倾城_营销拓盘报告.pptx

;对本项目而言，

所有营销工作的核心在于：

寻找本项目的目标客户；

向其有效传达项目核心价值；

在积累充足的诚意客户的基础上；

有效完成开发商的目标价格及理想的销售率！;;第一部分

广州市房地产宏观市场;最新政策动态——一手刚需市场或反利好;政策市场影响：;政策依然继续支持首次购房客户；

税费压力加大，二手房客户部分将会流向一手市场；

二手市场租售价格的上涨，一定程度抬升一手价格；

综合分析，新政策较大可能会导致一手市场量价齐升，预计在第三季度充分显现。而近期广州相应细则力度如何把握，成为市场关注焦点。;广州整体楼市情况——持续回暖，外围刚需为成交主力军;2013年各区新增供应面积

（单位：万平方米）;第二部分

番禺板块房地产市场概况;番禺区近两年一手住宅成交情况;;项目名称;市桥-市桥南板块近一年成交走势;华南板块一手刚需楼盘扎堆，带装修15500-17000元/㎡;项目名称;板块;板块市场小结：;项目名称：;户型;;项目名称：;户型;;项目名称：;户型;;竞争对手小结：;第三部分

项目定位策略;客户初判——主要板块项目客户共性

分析番禺各板块客户来源区域等基本情况，理解客户置业番禺诉求点。;通过各板块对比楼盘客户分析，得知：

竞品客户主要来源于天河、海珠，次客户以本土为核心。

购买本区域客户存在怎样的诉求？;我毕业后，来到这个陌生而又熟悉的城市，工作成了我的代名词，床和公司构成了我的两点一线；

同学聚会的时候或者认识同龄的朋友，觉得自己现在该是不错的：好的公司，有前途的职位，相当不错的收入，当然，还少不了一个大家有点羡慕的女朋友；

不过,我有的时候我会想，广州是我的家吗？;《MISSL的故事》;《MRST的故事》;在村里住了这么多年，环境一直比较差，也想住一住大园林社区；而且孩子也大了，应该多套房子。近几年镇上建成了好多大楼盘，也看过几个，内部环境及配套做得很不错，却苦于距离过远。;亚运板块：

客户主要以广州天河、海珠为主，职业多为企业中管理层及个体私营业主，二次置业居多，主要看重板块投资价值，及大社区氛围；投资、自住各半。;下筹客户区域分析：

29%客户为番禺本地，包括南村、钟村等地区企业人员,居住在锦绣银湾\祈福新村\华南碧桂园\雅居乐花园等周边小区的居民。

广州客户来自于天河26%、海珠13%、越秀8%。;同区同类产品（总价、面积）——中环品悦下筹客户分析;;来访

区域;;;本区潜在购房客户组成：;特征

■处社会中层，具备一定的积蓄及技能

■对居住舒适性及与工作对接性非常看重

■教育经历中等，大多拥有本科背景

■有稳定的收入来源

■讲究务实、注重产品性价比;社会新力军;中智阶层;面对这一群客户“中智阶层”

时代倾城项目价值是否能吸引目标客户？;项目理解——核心价值提炼，引申定位关键词

契合项目价值点，以差异化角度，精准提炼定位关键词。;49;项目难点1：非板块核心位置，利好性、市场认知度弱;观点：塑造板块核心，弱化项目位置;项目难点2：周边生活配套不够完善，便利性较差;观点：借组外势，强化配套优势;项目难点3：现时公共交通不便利，出行较不便;观点：强化交通网络，提升项目便利度;项目难点4：周边人口质素较差，人文环境一般;观点：以时代品牌优势，强调居住氛围;项目内部配套有幼儿园、7500㎡商业街、会所、户外篮球场、泳池、架空层泛会所空间等等，满足基本生活需求;观点：以外围配套资源，提升居住附加值;;万博汉溪商圈

商业体量超过160万平方米，规模超10个天河城，

总投资金额超100亿元，

现已云集万博中心、万达广场、奥特莱斯购物城、吉盛伟邦、天河城广场、沃尔玛会员店、海印又一城等大型配套。;项目难点6：市场竞争大，分流客户资源;观点：以项目产品优势，提升竞争力;项目劣势应对思路;;南CBD26万㎡地铁公园城邦;项目命名考虑;;;;;;;;;;第四部分

营销推广策略;项目节点分析：;9月中旬

开放销售中心;;认筹期;项目入市期：

如何制造影响力，使时代在南村首个项目品牌落地？;入市大事件：;区内影响力如何落地？;收费站——邀请卡及包停;广告植入生活配套中

植入渠道：餐厅、购物中心、生活场所等;

活动时间：8月初-9月初

活动方式：凭照片或致电项目，销售开放可获得精美礼品。;植入手法：;区外影响力如何落地？;时代地产2013年四盘齐发

落户番禺万博CBD;区外影响力如何落地？;资源启动;造势期;渠道选取;大事件活动：;—广州首个艺术公园落户南村—;线上——“暴力”语句，直观地与潜在客户对话;物料价值化;广播大众化;号召力四;号召力五;号召力六;号召力七;号召力八;项目