潍坊寒亭项目初步定位沟通汇报.ppt

潍坊寒亭工程初步定位沟通汇报;报告纲要;现有市场情况;奎文区市场分析一览表;潍城区市场分析一览表;坊子区市场分析一览表;工程所在区域竞争市场分析;项目名称;竞争对手分析;竞争对手分析;竞争对手分析;竞争对手分析;竞争对手分析;竞争对手分析;三房两厅一卫分析;竞争对手分析;竞争对手分析;竞争对手分析;竞争对手分析;竞争对手分析;竞争对手分析;竞争对手分析;定位探讨;客户差异化;客户定位;两房购买主力群体;产品定位;产品初步定位;产品初步差异化方向;产品推鉴—两房;户型;户型;户型;产品借鉴—小三房;产品借鉴—三房;产品借鉴—小高层;形象初步定位;;;;;;;;;;;初步概念规划示意;产品规划示意;规划设计解读;户型配比;开发顺序;外立面推荐;;;;;营销预测;采用“平开高走〞的市场定价策略，并根据市场销售的形势，在价格稳定的情况下，逐步获取利润最大化；;a、目前所能给到的价格是根据目前市场情况对工程销售时的价格区间进行的初步判断，未考虑工程具体出售期不可预见的市场变化对工程价格的影响以及开展商的开发本钱影响因素；

b、我司认为工程的市场价格构成等于地段同类产品均值加上产品的有效差异价值，所以价格的主要得出方法根据市场比较法确定工程的均价范围；

c、工程的价格实现是一个过程而不是简单的结果，工程的最终价值实现很大程度上取决于工程的卖点〔差异点〕展示配合程度；

d、在对周边物业分析比较的时候，我们尽量采用客观、科学的数据对其进行量化考核，对所有数字都由集体讨论后落定。我们用平衡权重的方式对其中可能具有主观因素的局部进行离散。

e、在各个户型的具体定价中，我们主要关注朝向、面积、采光、通风、景观等方面的影响，同时在定价时必须预留出足够的折扣空间。;项目名称;序号;;比准值=80/比较物个别因素值*70%+160/比较物区域因素值*30%〕;项目名称;住宅内部认购期付款方式折扣与平均折扣率制定说明;平均折扣率为97.5%，对外销售均价为2400元/平米÷97.5%=2564元/平米;a、内部调差表的制定——楼层差价、朝向差价、户型差价、景观差价、视野差价的制定规律；

b、试算表价——将价格制定的原那么带入价目表；

c、均价区间——通过静态市场比较法得出工程入市均价区间；

d、不同均价情况下的敏感性分析〔总价、单价、客户接受度〕——将不同均价标准带入试算价格表进行总价、单价、客户接受的敏感性分析；

e、确定入市均价和价目表——通过比较与分析之后，得到最终确认均价与价目表；

f、付款方式折扣与平均折扣率的制定——预先考虑价格促销空间；

g、销售价格表制定——综合价格促销后的正式对外表价；;根据预测工程应在11月份即能到达预售条件，我们紧密配合工程进度。但在开盘前的工作阶段性的开展以及到达开盘。;A、法律文件

各种法律文件齐全，取得预售许可证〔提前一个月〕。

B、现场条件

样板房开放

售楼处现场开盘布置完成；

前广场与局部内庭院展示到位；

停车区域已设置；

销售代表培训完毕，全部到岗；

施工现场整齐。

C、资料准备

楼盘200问制定完毕；

按揭银行、物业管理、智能化、置业方案、合同范本已确认〔提前一个月〕；

价目表制定完毕；

标准装修标准确定，装配式套餐细那么确定；

各类楼书、折页、海报印制完成；

模型到位。

D、宣传与媒体

媒体宣传全面展开，各项营销活动正在进行。;销售阶段;寒亭项目价格预案;工程住宅一期纯住宅总销售额：5081万元;初步收益测算;一期;寒亭开发收益测算表;三;报告回忆