沈阳小韩屯项目发展建议书.ppt

瀋陽小韓屯項目

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發展建議

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;一、??沈阳市房地产市场形势

二、??工程所在区域房地产市场开展情况

三、??工程综合分析

四、??工程定位

五、??工程规划

六、??合作方案

七、??利润测算

八、??开发方案

九、??销售方案

十、??资金方案

十一、结论及建议;一、沈阳市房地产市场形势

?1．自然概况

沈阳市位于中国东北地区的南部，辽宁省的中部，东西长115公里，南北长205公里，国土总面积12980平方公里，其中城区面积3495平方公里,地势平坦，平均海拔50米左右。沈阳的周围有风景秀丽的辉山、天柱山和碧波荡漾的浑河、辽河、北沙河、新开河、南运河等。沈阳市辖和平、沈河、大东、皇姑、铁西、于洪、苏家屯、东陵、新城子等9个市区以及新民、辽中、法库、康平4个县〔市〕。

沈阳北倚长白山麓，面向渤海之滨，是辽东半岛的腹地。在以沈阳为中心的150公里半径内，有著名的钢都鞍山、煤都抚顺、煤铁城本溪、煤电城阜新、石油城盘锦、轻纺城丹东、化纤城辽阳和粮食煤碳基地铁岭，这些资源丰富、实力雄厚的辽宁中部工业城市形成了世界上罕见的城市群和经济集聚区。

沈阳作为东北的中心城市，是辽宁省的贸易、经济信息和科技文化的中心，也是东北地区的交通枢纽和政治、经济、文化中心。;;的限制等户口迁移的限制进一步打破，加快人员在城市间的流动，极大的促进外埠人员在沈置业积极性，保证沈阳的商品房、二手房市场的共同繁荣。

2.5市场需求和政府规划将刺激2004年沈阳市房地产业的开展。市政府正在实施的棚户区拆迁工程、金廊工程〔区域CBD〕、道路改造工程和城市绿化工程将促使今明两年内有近10万户居民动迁，每户按80㎡计，将有800万㎡的需求。假设按市政府方案在2021年全市人均居住建筑面积到达30㎡的指标计算，每年至少也需新增500万㎡。

2.6房地产金融支持力度加大

2003年1—9月份，房地产抵押贷款面积867.1万平方米，抵押贷款额132.42亿元，同比增长60%和50%；其中，个人住房消费抵押贷款面积398.7万平方米，抵押贷款金额58.4亿元，同比增加74%和46%，这对沈阳市房地产???场起到了重要的推动作用。

2.7群众住房消费时代业已显现。

2003年沈阳市人均可支配收入8000元，人均消费性支出6674元，同比增长分别为13.4%和9.8%，这从一个侧面说明沈阳经济的繁荣与稳定，预示着沈阳市民可支配收入的增加对群众住房消费市场的促进作用。;;荷兰村;;;;;;;;;;;;;;;;;2.2周边住宅市场调查分析

随着沈阳市中心地区的住宅用地供给逐步减少,沈阳市住宅开发逐步向城乡结合部扩展,从2003年开始沈阳郊区住宅东、西、南、北四大板块开始形成，其中北部板块由于有沈阳万科地产、格林豪森和沈阳开展等沈阳知名品牌开发商纷纷介入，使该区域成为2003年最适合居住，区域整体开发素质最高的板块。目前城北板块在售或预售的楼盘共有16个。;2.2.1按位置划分;2.2.2按价格划分;2.2.3按面积划分(不包括别墅工程);2.3区域典型住宅列表分析;项目名

;2.4区域内未来竞争楼盘分析

2.4.1周边在建〔售〕工程情况统计〔单位：万m2);从上表可以看出，未来该区域的楼盘竞争主要集中在一些大盘的剩余开发盘量上，其中以国奥现代城、万科四季花城、亚都茗苑和格林梦夏四个大盘最为突出，这四个盘量占到未来开发盘量的90%以上，其余一些楼盘的剩余面积对本工程未来的启动不会造成直接的影响。;2.4.3周边土地挂牌情况统计;针对目前的土地供给主要集中在铁西、浑南和北部板块的东侧，

因此对于工程的未来启动影响不大，但是应该注意到本工程区域的土

地供给也比较充足，密切监控该区域的土地供给情况，以便及时调整

开发战略。

三、工程综合分析

?1．根本情况

工程地块位于沈阳市于洪区白山路，原沈阳燃料集团公司厂址，占

地面积20万平方米，工程西临苗圃，北临荷兰村温室及练车场，东

临靓马花园的门市楼，南临二环路。地块形状规整，根本为长方

形，地势平坦，方便产品规划。;;;;;;;;;;2．自然条件

2.1绿化：工程西侧为大面积的苗圃，种植各种树苗，北侧为温室，自然环境优美。

2.2水系:地块西侧临近沈阳近年来整治的北运河.

2.3