星彦桐山国际购物广场二期产品定位报告.ppt

桐山国际购物广场二期

产品定位报告;工程价值判断;工程类型：城市新区中等规模商业工程;工程价值分析：延伸主城、紧密新城、完善区域配套的升级区位;工程价值分析：开发区的明星板块;工程价值分析：区域资源占有最大的标杆地块;地块规划价值点：区域商业、商务配套补充;2;工程属性分析：副城中心升级版综合体;市场时机判断;城市副中心：合肥正由单中心向多中心开展，开发区正处在城市战略开展方向上，将成为合肥西南组团城市副中心;商务文化区：随着金寨路的开通，区域与主城的联系度进一步加强，有利于外来人口的导入；西部以商务文化为主要功能的规划指向明确，商业、商务功能集聚;产业促开展：区域产业根底雄厚，工业经济领跑合肥开展，产业集聚效应日益显现，产业人口大量导入；经济迅速开展带来商业、商务活动的日渐繁荣，区域消费能力逐渐增强;区域商业开展规划：在合肥商贸效劳业大开展的背景下，区域商业规划定位市级商业功能区，以区域商业配套为主，增强自身对区域的辐射力;区域商业现状：商业处于初步开展阶段，从体量和业态分布都缺乏以满足区域内经济开展需要，拓展空间巨大;区域内中小企业成长性缺乏，写字楼供需双向短缺，在售以产品溢价主导；由于区位原因，已入住工程空置率较高，随着区域内经济结构的逐步完善和金寨路高架增强与主城的联系度，核心区写字楼需求或有一定空间，但溢价空间有限，去化速度缓慢;;区域酒店层次清楚，覆盖高中档商务需求，经济型酒店供给短缺，高端商务酒店覆盖全市，入住率平均超过75%，需求呈现不断增长的态势;区域未来竞争：商业门类丰富，区域商业中心地位争夺，写字楼、公寓集中放量，高端酒店业争相落户，综合体工程竞争剧烈;区域研究总结：;市场时机判断;客户目标：躲避市场风险，快速回现是首要目标;本工程的产品定义：基于快速去化、降低风险的目标，结合区域市场分析，工程通过商业完善区域商业、商务配套，通过公寓实现快速销售，化解市场风险;产品建议;产品组合：一期卖场+主题商业+商务公寓，工程以卖场带动人气；主题商业完善配套、提升品质；商务公寓产品化解??售压力，实现现金流；;案例借鉴：基于与工程本体属性吻合，或者在产品创新、概念创新上具有借鉴意义的案例选择;案例分析——上海海上海新城;案例分析——海上海新城：写字楼+住宅+商业街区综合功能定位消除区域抗性、细分市场、演绎创意产业的核心主题;案例分析——北京建外SOHO

写字楼面向高端商务客户，开放式街区成为区域级商业活力中心面向区域消费者，商务公寓面向SOHO客户，多种产品满足不同客户，分散市场风险;案例分析——北京建外SOHO

开放式街区规划，造街实现商业规模最大化，实现可销售面积最大，实现快速回现;案例分析——北京SOHO现代城

借助核心CBD价值、产品创新、产品节奏实现价值提升;案例分析——烟台阳光100国际广场

城市核心地段、体验式街区商业、写字楼、精装公寓致力打造公园式购物体验;物业形态定义：通过公园式开放街区规划，工程以塔楼+独栋+街区结合的方式，以多产品组合、局部拆分物业形态到达降低风险，快速回现的目标;竞争：区域未来商业竞争剧烈，本工程作为区域核心地段人气聚集性最强商业工程，应抢占先机，强化自身对于区域商业、商务配套，升级业态结构，并与区域现有业态进行有效互动;现有业态特点突出专业家居市场、休闲娱乐、超市卖场功能，家居市场结构单一，休闲娱乐中高端餐饮配套、零售商业品质不高，有进一步拓展空间;规划思考方向：完善家居类专业市场，引入家电卖场、软性家居饰品卖场，满足区域大量新建住宅需求；餐饮提升档次，引入中高档餐饮品牌和休闲餐饮，配套区域商务需求；通过时尚商业街区规划品牌服饰等时尚类消费，提升商业档次;地块商业价值分析：工程西面、南面由于有建筑遮挡，较为闭塞，希望能够打通西部人流通道利用卖场的聚集效应；工程只有北面一个良好的展示面，可开展集中性商业；南面靠近度假村休闲配套，步行尺度佳，适合开展时尚餐饮配套;商业布局方向思考：商业采用开放式街区规划实现区域商业中心活力区，南北塔楼布置集中商业，内部独栋商业街布置时尚餐饮业态，具体待定;建筑演绎：根据工程和周围环境协调性，工程延续欧式风格定位思路，做适当延伸、创新;美国的西海岸既是南加利福尼亚，简称南加州，西海岸的“加利福尼亚学派〞是其外乡产生的建筑学派。

他们拒绝欧洲风格的铺张奢华，反驳传统北美风格的缺乏活力

而阳光灿烂，既豪华又不失自然，质朴中不乏细腻的西班牙风格在这里得到了开展，延伸。逐渐产生了今天的南加州风情。;手摸灰墙

浅色调的手摸灰墙，代表清澈、灿烂的阳光，柔和而充满活力和轻松的视觉感受;参考：天域3期

容积率：2.03

建面：11万

产品组成：高层、小高层;建筑演绎：高层中南加州风格的处理;街区规划：

短街、曲径、共享街道

共享空间、灰空间

南加州风格、异域混搭;