文案-世纪瑞博上海金地三林项目营销策划报告.ppt

在上海地产

以最安静的声音，发出最大声宣言;

2007.9;Contents;如果以三林和人民广场为半径划一条圆弧，

我们发现，在东上海几乎没有70/90时代低密度城市别墅！;地缘印象;地缘-区位概念;;优势：;立足并超越区域市场

面向整个上海中高端市场

;第一局部：市场审视;;宏观层面;更多优质的外资企业进入上海，带来了更优的高质量需求客户;;;

三林的昨天

－－是一个沉睡的区域，是世博会和轨道交通唤醒了它。

三林的今天

－－三林这一轨道交通最密集地区，随着众多开发商的进驻和2021世博会效应的带动，楼市开展正呈现跳跃式开展。

三林的明天

－－上海新兴城市居住中心，未来上海浦东最集中的高端住宅领地！

从今天的实际情况看：几大品牌开发商的入驻对于三林楼市的快速开展起到了推波助澜作用，使板块认可度越来越高。;中环区域内住宅市场之一——几大区域价差在5000元/㎡左右;中环线相似板块竞争;

;浦东相似板块分析;;参考市场分析;参考市场特征汇总;第二局部：工程定位;住宅市场定位;定位诠释;分析共性圈定范围;产品;目前浦东客源占到板块市场的50%-65%，且其中主要为上南、三林、陆家嘴等浦东西部沿江客源。

目前区域大户型三房的消化主要依靠浦东区域客源，而外区域客源如黄浦、卢湾等区域主要消化2房。

考虑到未来的变化因素〔中环线建成、轨道交通通车、三林区域越来越成熟、世博效应等等〕，未来区域客源将发生如下变化：外区域客源比例上升，本区域客源比例下降；客源层次提高；客源年龄层下降。

中高端客源是区域的主力客源〔私营业主和高级管理者是区域的第一主力客源，客源年龄层次在35岁左右。;寻找差异界定圈层;品位、内敛的延伸;三林湾与墅不同于一般高档和低密度社区，拥有林整个板块内最正确的生环境；单价上万的售价，只有在金字塔上端的、并且理解生态居住价值的人可以和愿意消费。;稳定资产层

〔一期主力客群〕;在本案推广中，24套叠拼官邸将成为本案的一期推广唯一户型，也许一期很快被市场消化，但围绕一期而塑造的推广形象将成为本案整合形象的序幕。;本案销售主力

〔情境院馆/平层名阁〕;情境院馆/平层名阁准客户在哪里…;情境院馆/平层名阁目标客群概括;新资产层

〔主力目标客群〕;;本阶层年龄在25－33岁之间；

未来预期十分看好，是一个富有成长力的中产阶层；

财富靠打拼，总希望不断提升自己，因而闲暇时间缺乏；;;;目前上海城市经济运行状况良好，从1990年起根本保持两位数的高速经济增长〔2001年9.2%的增长率除外〕、人均GDP超过1万元美金、恩格尔系数35.6%〔处于富裕阶段〕

从城市人口背景来看，未来35-45岁中年人的改善需求和新婚族的初次置业需求将成支撑上海住宅市场的刚性需求;目前成交套均面积在110平米左右，随着“7090〞新政地块上市后，平均成交面积会出现回落；成交区域存在微观变化，成交区域向中外环及外郊环扩散，工程所处的中外环将成为未来热点区域

从价格来看：价格结构趋向高价区间；价格攀升致使1万元以上高端住宅比重增加，本工程未来供给价格段将成为未来供给热点价段;“万科新里程〞和“尚东国际〞公寓房均价都已经超过了1万元，板块已经成为中高端板块

而从客源上来看本案的大面积产品具有较好的市场支撑，而小面积产品面临外区域的市场竞争

工程的公寓产品根本为区域内同类产品的中高端产品;浦东中外环间几乎没有别墅供给，未来工程上市时属于市场稀缺产品。

本案双拼别墅虽栋距不大，但户型优势明显，属于区域别墅产品的高端配置;辐射三林及浦西其他区域的中高端客源

世博三林板块的高端工程;第三局部：产品建议;工程定位

根据市场的判断、工程自身的特征与文化背景，本工程将定位于

三林首席品质社区

——上海高尚人文社区

其字里行间透着内敛、文化、私密与时尚的气息

且表达着金地集团的文化与内涵

在既定的区位条件与规划方向以外，定义为高尚住宅的本工程应更能从产品的品质中突显其真正的价值，以表达其高端所应具备的方方面面的优质：

户型——创造内在的价值亮点

建筑——树立外在的形象内涵

园林——提升工程整体的价值感

装修——渗透工程细节的品质感;对本工程规划的原那么性建议;立面风格：公寓〔具有国际感的立面〕;立面风格：公寓;立面风格：公寓;立面风格：别墅1〔具有国际感的立面〕;立面风格：别墅2〔具有国际感的立面〕;公寓精装修建议〔高端化〕;公寓精装修建议〔1〕;公寓精装修建议〔2〕;别墅私家庭院精装修〔国际化〕;私家庭院精装修建议;主要取材——木材

配合绿化、灯光、家具小品的装饰效果，营造居住环境的时尚、雅致、温馨的真实效