2025年疾风知劲草：北京办公资产价值的分化与重构专题报告.docxVIP

智慧投资

疾风知劲草：北京办公资产价值的分化与重构

办公楼租赁表现影响因素的六元分析

专题报告世邦魏理仕

中国区研究部

2025年3月

智慧投资

前言

近年来，新增供应潮、经济转型以及办公空间使用方式变化等多重周期性和结构性因素，正在重构办公楼价值表现变化的规律。CBRE研究部力求通过本文，梳理和提炼价值运行规律的变化和趋势，为用户企业和投资者在当前及未来办公选址与运营策略提供参考。

尽管整体市场承压下行，仍有项目保持极强的韧性，这些项目的秘诀是什么?哪些因素在影响办公楼租赁表现?本文归纳总结出六大因素分析框架，其中包括：

先天禀赋

先天禀赋

O

O商圈成熟度O地铁通达性O楼龄

主动管理要素

O商业与灵活办公配套

O可持续发展O物业管理

2世邦魏理仕研究部

图表1:影响办公楼租赁表现的六元分析框架

商业与灵活

商业与灵活办公配套

O

办公楼

地铁通达性

可持续发展

租赁表现的六元分析框架

商圈成熟度

物业管理

楼龄

◎2025CBRE,INC

智慧投资

3世邦魏理仕研究部◎2025CBRE,INC

研究方法

图表2:北京优质办公楼历史租金指数与出租率

租金指数(Q12008=100)出租率

——租金指数—出租率(右轴)

北京办公楼市场租金与出租率两大租赁表现指标，从2018年第三季度开始同时进入下行期(图表2)。因此，本文将这一季度作为监测分析的起始时间。为挖掘在此期间的办公楼项目表现差异，CBRE研究部筛选出148栋

2019年底以前进入成熟期(出租率曾经超过80%)的优质办公楼作为样本，统计它们在该时期首末两个时段--2018年第三季度至2019年第四季度、

2023年第三季度至2024年第四季度——的平均现金流坪效(现金流坪效=出租率*租金),计算后者对比前者的变化幅度。

我们将所有项目按坪效变幅由高到低分为三个组别(图表3):前25%为领

先组，领先组项目的坪效变化为正或跌幅小于-15%;中间50%为中游组，

后25%为落后组。在此基础上，我们进一步对办公楼项目相关软硬件属性与其现金流坪效变幅的分组情况进行交叉分析。

220Q32018100%进入市场下行

20095%

18090%

160