苏州恒泰租赁住房REIT（508085.SH）申购价值分析报告.pdfVIP

策

略

研

究

REITs研究

2025年04月13日苏州恒泰租赁住房

申REIT(508085.SH)申购价值分析

购

策

略

投资提示：

⚫苏州恒泰租赁住房REIT发售份额为5亿份，发售询价时间为4月14日，初步询价区间为

证

券2.270~2.774元/份，预计募集资金12.61亿元。

研

究⚫地处苏州工业园区，租房市场需求旺盛，项目配套齐全。本基金的基础设施项目为菁英公寓

报项目，属于公租房项目。项目位于苏州独墅湖科教创新区规划范围之内，具有独特的周边客

告群优势。苏州独墅湖科教创新区是苏州工业园区转型发展的核心区域，自2002年开发建设

以来，已初步建成集教育科研、新兴产业、生活配套为一体的现代化新城区，吸引了大批量

优秀高端人才前来就业和居住。菁英公寓项目周边及内部配套设施齐全，提供多种户型满足

多种选择，覆盖人群广。户型定位还可随着租户需求的变化而变化，改造成本极低，灵活度

高。

⚫营收、净利润逐年上升，毛利率、运营净收益率低于可比REITs。22-24年，本项目营业收

入和净利润逐年上升。22-24年本项目营业收入分别为6,659/7,067/7,447万元，净利润分

别为631/806/1,236万元，逐年上升，其中23/24年净利润增速分别达27.62%/53.37%。

22-24年，本项目整体业务毛利率分别为35.53%/34.76%/30.80%，均低于可比中值；运

营净收益率分别为60.43%/64.14%/69.11%，均低于可比REITs均值。

⚫出租率回升，租金单价稳步提升，租户及其受雇企业分散。本项目主要由于内部修缮计划，

导致在22-24年住宅部分出租率低于可比REITs平均水平。随着24年10月修缮完工，出

租率有明显提升。24年末的时点出租率为93.33%，逐步恢复至内部修缮前的租赁水平。

21-24年间租金收缴率均维持100%，优于可比REITs均值。22-24年，菁英公寓租金单价

稳步提升，住宅部分年均增速为2.71%/5.93%/3.37%。截至24年底，菁英公寓项目各户

型的平均租金为26.17元/月/平方米，配套物业（含文体中心）的平均租金为37.12元/月/

平方米；项目住宅部分租户数量达3,385个，无企业客户，租户受雇企业数量达944家。

租户及租户受雇企业高度分散，无明显行业集中度问题。

⚫25年/26年预测净现金流分派率4.34%、4.41%，25年高于可比REITs。根据招募说明

书预测，本基金25/26年的可供分配金额分别为5468/5563万元。若100%分配，以招募

说明书披露的假