2025年城市综合体运营管理方案.doc

主題：都市商业综合体物业管理特點及其运作方案

综合体的物业类型复杂，一般包括五星级酒店、购物中心、写字楼、公寓。

综合体物业包括大量智能化设备，例如，楼宇自動化系统，智能化中央空调系统，技术含量高，需要较高的

专业水平维护。

鉴于综合体物业类型管理规定高，物业设施含量高，平常运行管理规定高，因此，我們需要考虑采用基于知

识的综合体物业管理体系。

一、综合体物业管理特點

1.综合体物业管理的任务

由于都市综合体一般是收益性物业，因此，都市综合体物业管理的任务并不仅仅是老式物业管理所包括的“對

房屋及配套的设施设备和有关場地進行维修、养护、管理”，并且更重要的任务是实現物业中長期净收益最大化，

并保持和提高物业的市場价值以及未来发展潜力。

综合体物业管理在卫生和绿化方面可以分片管理，在智能化工程方面可以统一管理并负责工程维护费用單

独核算。

根据物业管理规定，需要考虑根据物业不一样性质收费不一样，其中五星级酒店和购物中心的收费要略高某

些。

2.商业综合体物业基本的管理职能為：

——办公室(含前台、财务、采购、仓库);

——客服中心(客户服务、投诉处理、维修报修、商务服务、房屋租赁等);

——工程管理(供水、供電、供气、空调、電梯、消防、通讯等设备的运行、维护、维修、管理;公共部位装

潢维修维护等);

——公共秩序管理(含中控室、安护、重大活動配合、停車場管理等);

——环境卫生管理(含消杀、绿化和团膳)。

基本机构配置為办公室、物业部、管理部。可以根据详细状况進行调整。

3.物业管理收费特點

由于综合体物业管理复杂规定高,收费要高于一般物业。

二、综合体物业管理企业的组织架构和团体建设

工程部：電梯维护工程師、网络设备维护工程師、空调工程師、電器技工(负责强電、消防设备维护等)。

由于综合体物业设施多，物业管理人员素质规定高，需要重视知识共享和培训。

為了管理商业设施的便利性，一般购物中心物业管理处由商业管理企业垂直管理。

三、综合体前期物业管理服务介入方案

综合体前期物业管理服务包括在项目规划、建设与验收交付阶段的前期介入，開盘区的物业管理服务，物业

的接管验收、入伙与装修管理筹划及房屋质量遗留問題的处理流程等。根据项目開发各阶段的工作重點的不一样，

物业管理企业将委派相對应的人员参与前期物业管理服务工作，充足发挥開发商自有物业的资源优势，保证产品

更具人性化优势与恒久的品质。

项目规划设计阶段

(一)参与人员

前期介入小组：物业管理企业业务副总經理、项目經理、工程主管、财务部經理可以聘任专家参与，增長专

业力量。

(二)重要工作内容

1.從物业管理角度對项目的整体布局提出提议，如在综合体项目中，前期介入小组對物业管理用房的位置、

临時停車場的设置等提出提议。

2.参与项目的规划，如在本项目中，前期介入小组對综合体出入口设计、人車分流、地下車库预留各單元入

口、小区景观区道路设置残疾人通道等的提议。

成都萬象都市综合体购物中心下沉广場和重要入口

3.全程参与公共设施设备的配套设计、方案制定与设备选型工作，前期介入小组從管理需要、使用便利、维

护經济性等方面對公共设施设备的配套提出提议，参与设备采购、安装及维保协议的洽談工作。通過上述工作，

管理企业与设备供应商建立了良好的沟通渠道，维保协议的签订使得管理企业、业主及開发商的利益均得到有效

的保护。

4.参与广場绿化与空中花园景观系统设计的论证，前期介入小组重點從後期维护的角度對绿化植物树种、景

观的选择、喷灌系统的布局、保养期的维护保养原则等方面提出提议。

5.参与物业管

理用房的位置及功能划分布局讨论，根据有关法律法规對物业管理用房的面积提出规定。

6.参与写字楼和公寓户型讨论會，前期介入小组将管理企业已托管小区中业主對户型设计的意見、装修中的

常見改動等状况反馈給開发商，以便開发商选择最优化的户型设计方案。

7.参与综合体建筑外立面的讨论，從管理维护和安全管理的角度提出有关提议。

8.物业管理市場调查及目的客户群分析，物业管理作為房地产開发的後续服务，必须切实掌握目的客户群的

需