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模块二房地产投资机会选择与决策分析

任务一房地产投资机会选择影响投资机会的因素宏观环境微观环境产业及竞争结构的变化顾客需求的变化政治法律环境变化社会文化环境变化经济环境变化

鉴别投资机会市场超前项有时代特点而构思的投资项目未来热点的项目同行业成功的项目资金来源及性质0203010405自身优势项目地理位置优势项目资源优势项目新技术优势项目

在初步筛选投资机会后，就要对投资机会的自然资源条件、市场需求、项目开发模式、项目实施的环境进行初步分析，初步评定投资机会的财务、经济及社会影响，论证投资机会的可行性。

?…是投资决策的重要依据…是项目审批的依据…是项目资金筹措的依据…是编制设计任务书的依据…是开发商与各方签订合同的依据????

详细研究开发方案的设计和评价、选择资料收集及市场调查组织准备第四步第三步第二步第一步编写研究报告书第五步

房地产可行性研究报告的内容研究报告1封面2摘要3目录4正文5附件6附图

房地产项目风险分析方法概率分析项目安全率盈亏平衡分析敏感性分析

市场调查的内容（1）国内外市场环境调查政治法律环境、经济环境、人口环境、社会文化环境（2）技术发展调查（3）市场需求容量调查（4）消费者和消费者行为调查（5）竞争情况调查（6）市场营销因素调查

市场调查步骤确定问题和调查目标确定调查计划收集信息分析信息报告结果

市场分析的手段和方法市场规模的估计市场趋势分析市场需求分析市场需求预测购买者意图调查法销售人员意见综合法时间序列分析法专家意见法

房地产市场分析的内容相关因素分析市场占有率分析宏观因素分析市场供求分析供给分析需求分析竞争分析123

投资估算土地费用前期工程费房屋开发费管理费财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费建设费

资金使用计划房地产开发项目资金使用计划表

销售收入与经营税金及附加估算表收入估算

LOGO收入估算出租收入与经营税金估算表

收入估算投资计划与资金筹措表

评估前准备1组织建立评估小组2制定评估计划3调查收集资料4分析测算5项目评估的工作程序编写评估报告6

项目评估解决的问题确定项目的目的和目标。对项目效益进行分析评价，判断项目可行性。对项目进行风险分析，提出正确的评估咨询意见。

复习思考题市场调查的内容有哪些？壹贰房地产市场分析的内容有哪些？叁简述房地产可行性研究的作用。肆房地产项目风险分析的方法有哪几种。伍简述项目评估的程序。