2024年粤港澳大湾区写字楼市场-第一太平戴维斯.docx

2025

2025年4月│粤港澳大湾区写字楼市场

压力虽存

新势涌现

要点洞察

2024年，面对外部挑战加剧、内需增长不足的双重挑战，大湾区经济仍整体实现5.1%的增长，尽管这一增速较上年放缓1.1个百分点，但仍高于全国平均水平0.1个百分点。全年，新质生产力成为区域经济增长的重要驱动力。为此，各城市持续加码布局人工智能、低空经济、生物医药等战略性新兴产业。

大湾区写字楼租赁市场仍处于调整期，区域年度净吸纳量仍于50万平方米水平徘徊，仅为2021年的22.0%。尽管年内区域新增供应总量已降至近十年最低，净吸纳量仍不及供应规模。因此，大湾区甲级写字楼平均空置率连续六年上升，年末录得28.0%，同比增幅为0.5个百分点。

企业“降本增效”压力持续，办公成本支出成为租户的首要考量因素。因此，以节约成本为导向的搬迁整合成为市场租赁活动的主导。业主方提供更大力度的租金优惠，进一步支撑了租赁需求的温和复苏。年末，区域租金指数同比下降7.0%，较2018年末的历史最高点累降28.6%。所有城市租金指数均同比下降，降幅区间为4.9%至9.0%。

销售市场方面，买家购买意愿仍处低位且其价格敏感度持续增强。大湾区写字楼价格指数同比下降9.4%，较2018年末的历史最高点累降28.0%。除广州外，其它城市价格指数降幅均在8.5%及以上。与租金相较，大湾区写字楼价格下降更为显著。

展望2025年，外部环境仍然严峻，全球贸易争端的加剧无疑将拖累市场增长前景，但另一方面，政策加码及有针对性的政府激励举措将有助于刺激内生需求，在不确定性持续的背景下为大湾区写字楼市场提供支撑。

大

大湾区甲级写字楼市场

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增长放缓，

新质生产力为大湾区注入增长动能

2024

2024年分城市地区生产总值

城市

城市/区域

地区生产总值（人民币亿元）

经济增量

（人民币亿元）

同比变化

深圳

36,802

2,195

5.8%

广州

31,033

677

2.1%

香港

27,683

1,388

2.5%

佛山

13,362

86

1.3%

东莞

12,282

844

4.6%

惠州

6,136

497

4.2%

珠海

4,479

246

3.5%

江门

4,210

188

3.4%

中山

4,143

293

3.7%

澳门

3,688

534

8.8%

肇庆

2,918

125

2.2%

大湾区

146,736

7,072

5.1%

注：港澳生产总值按汇率期末值换算为人民币，2024年香港生产总值数据依经济增速计算得出，实际数据以政府统计处公布的最终结果为准。

数据来源：各城市政府统计机构

2024年，大湾区地区生产总值为人民币14.67万亿元，同比增长5.1%，增速较全国平均水平高0.1个百分点，但仍同比放缓1.1个百分点。城市层面，澳门、深圳两城经济增速高于区域平均水平。

基于全年经济增量分析，深圳、香港、东莞为对区域经济增长贡献最高的三个城市。全年，三城对大湾区经济增长的贡献分别达31.0%、19.6%、11.9%。深圳为2024年大湾区乃至国内一线城市经济增长最活跃的城市，这主要归功于其新质生产力的蓬勃发展。全年，深圳战略性新兴产业增加值增长10.5%，占地区生产总值比重42.3%。

大

大湾区甲级写字楼市场

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大湾区甲级写字楼市场

大湾区甲级写字楼市场

区域供应总量同比下降46.5%2024年，受租赁需求整体倾软、开发商面临资金问题等因素影响，部分项目延迟交付，大湾区整体供应节奏有所放缓。

区域供应总量同比下降46.5%

2024年，受租赁需求整体倾软、开发商面临资金问题等因素影响，部分项目延迟交付，大湾区整体供应节奏有所放缓。全年，东莞、中山、江门、肇庆四城无甲级写字楼供应入市；广州、深圳、珠海三城供应规模同比收缩。大湾区年度新增供应面积合计为120.3万平方米，较上年降46.5%，系近十年最低水平。

年内，深圳、广州、香港为区域新增供应的主要来源，逾七成供应面积聚集于上述三城。其中，深圳年度供应规模连续九年居大湾区之首。

深圳与其它城市存量规模差距拉扩

截至2024年末，大湾区甲级写字楼总存量升至3,685.4万平方米，同比扩张3.4%。其中，深圳、香港、广州市场存量继续

保持大湾区前三，合计占区域总存量的74.2%。其中，深圳与香港、广州存量规模的差距进一步拉大。截至年底，深圳存量分别较香港、广州高出29.7%、

58.4%，差距分别