中国人口结构与房价预测.docx

中国人口结构变迁对区域房价的影响（至2025年）及2030年趋势展望

I.执行摘要

中国人口结构正经历深刻变革，对房地产市场产生着日益显著且复杂的影响。2023年，中国总人口出现数十年来的首次下降，2024年尽管出生率因特定因素短暂回升，但人口负增长的趋势得以延续。老龄化进程持续加速，城镇化水平稳步提高，但区域间差异巨大。这些人口结构性变化，特别是人口在区域间的迁移流动（向核心城市群集聚，部分地区则面临人口流失）以及老龄化程度的加深，正成为塑造不同省市地区房价走势分化的关键力量。

截至2025年，预计人口因素将对不同地区的房地产市场产生差异化影响。人口持续流入、经济基本面较好的核心城市和都市圈，其住房需求（尤其是改善性需求和新市民需求）仍将获得支撑，有助于稳定甚至小幅推升房价，但这会受到整体市场调整周期和调控政策的影响。相反，在人口收缩、老龄化严重的地区，特别是部分三四线城市和东北等区域，住房需求面临结构性萎缩的压力，房价将承受更大的下行压力。

展望2030年，中国人口总量预计将达到峰值后进入持续下降通道，老龄化程度将进一步加深，劳动力人口规模继续缩减。虽然持续的城镇化进程和居民对居住品质提升的需求将继续创造住房需求，尤其是在具有持续吸引力的城市群和中心城市，但这难以完全抵消人口总量减少和结构老化带来的长期结构性挑战。预计到2030年，中国房地产市场的区域分化将更加显著。房价趋势将高度依赖于各地区的人口吸引力、经济活力、产业结构以及公共服务水平。核心都市圈房价可能保持相对韧性，而人口流失地区的市场则面临长期调整。此外，保障性住房供应的增加、存量房市场地位的提升以及相关政策（如土地财政转型、户籍制度改革）的演变，都将深刻影响未来十年的市场格局。长期预测的复杂性和不确定性要求政策制定者和市场参与者保持高度关注和灵活应变。

II.中国演进中的人口结构（至2025年分析）

A.全国概览：历史性转折点

中国人口发展已进入一个关键的转折期。根据国家统计局数据，2024年末全国总人口为14.0828亿人，较上年末减少139万人。这是继2023年出现近60年来首次人口负增长（当年减少208万人）之后，连续第二年人口总量下降。虽然2024年的人口降幅（139万）较2023年（208万）有所收窄，但这并未改变人口总量进入下行通道的基本趋势。

驱动这一趋势的核心因素是出生率的长期低迷和死亡率的相对稳定。2024年，全国出生人口为954万人，出生率为6.77‰；死亡人口为1093万人，死亡率为7.76‰；人口自然增长率为-0.99‰。值得注意的是，2024年的出生人口（954万）相较于2023年的902万（出生率6.39‰）增加了52万人，这是自2017年以来首次回升。官方解读认为，这次回升主要受到近年来累积生育意愿释放、各地生育支持政策逐步落实以及传统龙年生肖偏好等短期因素的影响。然而，这种短暂的回升并未扭转长期趋势。育龄妇女特别是生育旺盛期育龄妇女人数持续减少，加之社会经济发展带来的生育观念转变、养育成本增加以及不婚化趋势，使得低生育率成为长期结构性问题。有分析预测，2025年后出生人口可能重回下降轨道。这种短期的波动不应掩盖长期低生育率的基本面，这对未来住房需求结构（特别是家庭型住房）和老龄化趋势具有深远影响。

与此同时，人口老龄化程度持续加深。2024年末，全国60岁及以上人口达到3.1031亿人，占总人口的22.0%；65岁及以上人口达到2.2023亿人，占总人口的15.6%。按照国际标准（65岁以上人口占比超过7%即为老龄化社会），中国早已进入老龄化社会，并正在快速迈向深度老龄化（65岁以上占比超过14%）。虽然有观点认为，当前老年人口中60-64岁年龄组占比较高，意味着老年群体内部结构相对“年轻”，为应对老龄化提供了政策窗口期，但老龄化加速带来的社会抚养负担加重、劳动力供给压力增大以及潜在经济增长动能减弱是不可回避的挑战。

城镇化进程仍在稳步推进。2024年末，全国常住人口城镇化率达到67.00%，比上年末提高0.84个百分点，城镇常住人口达到9.435亿人。这是城镇化率首次超过三分之二。城镇人口的持续增加主要得益于国民经济回升和人口迁移流动的活跃。然而，有分析指出，尽管城镇化水平仍在提高，但其速度相较于高峰期已有所放缓。这意味着过去支撑房地产市场高速增长的大规模、单向度的农村向城市迁移的人口红利正在减弱。未来城市住房需求的增长将更多依赖于存量人口的市内迁移、居住升级以及相对温和的新增城镇人口，需求结构将从单纯的数量扩张转向对地段、品质和服务的更高要求。

劳动力资源方面，2024年末16-59岁劳动年龄人口为8.5798亿人，占总人口的60.9%。尽管绝对数量庞大，官方认为“人口红利”依然存