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亿科房地产开发项目可行性综合评估与决策研究

内容摘要

房地产项目建设周期长，资金需求大，影响建设项目的因素多，投资过程中存在诸多不确定因素，导致项目建设风险较高。因此，房地产项目可行性研究已成为项目决策的重要组成部分，为投资决策提供了科学依据。本文以亿科房地产开发项目的可行性研究为主题，首先归纳概括该项目概况；其次从宏观角度分析该地块项目的自然地理环境、经济环境、政策环境合社会环境；再次从微观角度分析项目的供给与需求关系并进行预测，并对项目的STP营销策略进行细致分析；对该项目进行投资估算，并进行项目财务评价，最后针对项目进行不确定性分析及敏感性分析。

关键词：房地产开发项目；可行性研究；市场分析；财务评价

目录

TOC\o1-3\h\z\u内容摘要 1

引言 4

1项目概况 4

1.1房地产开发项目基本情况 4

1.2房地产开发企业基本情况 5

2项目投资环境分析 6

2.1自然地理环境 6

2.2经济环境 7

2.3政策环境 8

2.4社会环境 9

2.5项目建设条件 10

3市场供给与需求分析 11

3.1市场供给分析 11

3.2市场需求分析 12

3.3市场供求关系预测 13

4项目STP策划 14

4.1市场细分 14

4.2目标市场选择 16

4.3市场定位 17

5项目规划设计 20

5.1项目设计方案 20

5.2项目总平面布置 21

6项目建设进度安排 22

6.1建设工期 22

6.2项目实施进度安排 22

7项目投资收入估算与资金筹措 23

7.1项目投资估算与资金使用计划 23

7.2项目收入估算与资金筹措 24

8项目财务评价 25

8.1项目盈利能力评价 25

8.2项目清偿能力评价 27

8.3项目资金平衡能力评价 28

9项目不确定性分析 30

9.1临界点分析 30

9.2敏感性分析 30

10结论与建议 32

参考文献 33

引言

在我国，房地产经过了这么多年的发展，已经成为我国国民经济的重要支柱之一，但是在房地产中还存在很多不完善的地方，尤其是在投资可行性分析研究方面比较滞后[1]。特别是经过近十多年的发展，中国房地产业已经成为国民经济的基础性产业和支柱性产业。在经历房地产业的爆发式增长及暴利时代，房地产行业的竞争也是日趋激烈，随着以土地成本为主的各项成本的增加，房地产的投资者也逐渐变得谨慎，投资也不再盲目，对房地产前期可行性研究也变得重视起来[2]。

项目可行性研究对项目的顺利开展和进展起着重要作用。它可以在一定程度上为建设工作提供有效的参考，可以保证开发商用少量的投资换取良好的市场项目运营效果。做好风险分析可以降低项目投资过程中的风险，将风险控制在可控范围内，从而形成切实有效的可行性研究方案，确保项目的经济效益。房地产项目是一个资本密集型行业，开发、建设和运营需要很长时间，这导致其容易受到周围环境的影响，如宏观经济政策的调控、政策法规的限制等[3]。如果项目的投资决策由于风险因素的影响，出现决策失误，将导致企业面临更大的风险，社会资源无法得到优化配置。因此，有必要在项目投产前对项目的可行性进行研究和讨论，为项目各项指标的制定提供参考依据。项目可行性研究对项目的顺利开展和进展起着重要作用。它可以在一定程度上为建设工作提供有效的参考，可以保证开发商用少量的投资换取良好的市场项目运营效果。做好风险分析，可以降低项目投资过程中的风险，将风险控制在可控范围内，从而形成切实有效的可行性研究方案，确保项目的经济效益[4]。

本文是对亿科房地产项目进行可行性研究，对地块周围的环境进行分析，从而对项目进行产品、户型、客户、销售价格定位。再对项目的进度，投资分析。分析项目的单位成本，进而对项目进行财务分析和风险风险，判别项目的可行性。

1项目概况

1.1房地产开发项目基本情况

沈阳市作为一个发展迅速的城市，随着城市的发展住宅的建设已成为一种发展趋势。在城市群发展建设的环境下，沈阳市委政府提出要突出沈阳城市形象建筑，提高沈阳市品味，加强城市辐射功能和目标。由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民生活和就业问题已成为各级政府的首要任务。投资、消费和出口是国民经济增长的动力。因此，国家固定资产投资的总体政策是继续保持总投资的稳定增长，以创造更多的就业机会