综合经营服务项目的策划与运作.docx

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第六章综合经营效劳 点击打印

第一节综合经营效劳工程的筹划

了解综合经营效劳的概念和意义。

把握综合经营效劳工程市场调查与推测的方法。

能够筹划经营效劳工程。

根本操作

一、综合经营效劳工程的市场调查与推测

(一)做好预备工作1．设定范围

·在不影响本物业治理区域业主和使用人的利益、不产生冲突的前提下兼顾物业周边的市场，同时为区内和区外效劳，适度扩大规模，发挥效劳潜力，实现规模经济效益。

2．选择操作方式

比较简洁的市场调查与推测可以由物业治理企业自己组织人力完成，假设进展大规模、简单的市场调查，则可以考虑聘请专业的询问公司完成。

(二)进展市场调查情+/多1/2/3/4/单

(1)考察物业工程的地理位置、交通状况、周边商业效劳设施条件。(2)了解物业类型、规模及开展综合经营效劳工程的条件。

(3)收集效劳对象的资料及其效劳需求状况。(4)分析物业治理企业自身的优势和条件。+(三)进展市场推测+情1．推测经营效劳工程的市场需求量

推测经营效劳工程的技术进展

推测本企业应供给经营效劳工程的供给量

其他推测完

1．推测经营效劳工程的市场需求量多

利用调查数据，争论该物业工程效劳范围相关效劳和产品的社会拥有量和社会饱和点，计算出物业工程效劳范围内的购置力和购置指数，分析业主和使用人的社会文化层次、购置心理和潜在竞争因素。2．推测经营效劳工程的技术进展

对技术、材料、工艺、产品的消灭可能带来的影响要有所考虑。

3．推测本企业应供给经营效劳工程的供给量

用辐射范围内的市场需求量减去周边设施的接待力量即可得出供给量的缺口。二、综合经营效劳工程的选择多

(一)选择常规工程或进展创

(二)横向合作

(三)优先选择物业治理企业的优势工程

综合经营效劳工程：生活效劳类、教育类、医疗保健类、房地产中介代理类

生活效劳类：洗染店、干洗店、服装加工店、美容美发室、公共浴室、洗车、汽车美容、净菜加工点、主食加工点、半成品加工点、接送小孩上下学、代聘家教

(二)横向合作

物业治理企业可以与教育机构和教育主管部门合作+属：横向合作(三)优先选择物业治理企业的优势工程

如开展以物业租赁及物业的信托经营为主的中介效劳，收取中介费获得收入。三、综合经营效劳工程位置确实定方+/多1/2/3

(一)选择集中或分散式布局

依据效劳工程的等级和效劳人口数量，分散与集中布局相结合。规模较大的工程可集中布置，较小的工程则分散布置为宜，可使居民顺道或就近满足所需。

(二)结合道路和交通安全等因素考虑

综合经营效劳工程的布局还应考虑到与道路的关系和交通安全问题，一般应结合物业治理区域内及周边的道路、小区出入口、建筑类型、建筑布局方式、建筑形式来选址。商业效劳建筑可以布置在小区的中心或沿区内主要道路集中布置，兼顾外部市场的经营效劳工程也可在朝向城市道路的住宅楼底层布置，形成“底商”+

(三)避开消灭扰民问题

饭店、消遣场所简洁消灭扰民问题，应尽量不实行“底商”的布置形式，如必需实行，则需要对经营时间和噪声、油烟排放等特别加以掌握。其他排放污染物的经营效劳工程也不应靠近住宅布置。地下室作为经营场所要特别慎重，因其简洁引发安全问题，更需严格治理。居民区内也不适宜兴办夜市等过于嘈杂的经营工程。+

四、综合经营效劳工程筹划书的编写+方(一)撰写筹划书

经过充分的调查争论和预备，最终要将工作的成果集合到筹划书中，对立项进展充分论证。筹划书主要内容应包括：多1/2/3/4

目标市场现状分析与推测

要将市场调查与推测的成果反映出来，包括供给与需求分析、效劳对象分析、外界影响因素分析等。例如，就经营工程是单纯效劳于物业治理区域内部还是同时辐射周边地区要做出取舍，假设选择兼顾区内外，就要对是否会引起业主的不满、是否会导致物业治理秩序混乱或引起其他冲突、有了冲突如何疏导等问题做出答复。+

综合经营效劳工程组合设计

列出各工程操作的具体状况，包括效劳工程的内容、规模、场地位置落实和经营方式等，其中经营方式可敏捷多样，照实行承包制或招标制。

进展目标

进展目标可分阶段设定，包括综合经营效劳要到达的财务目标和市场营销目标、实现目标的时间期限。全部目标都要表现为量化指标的形式，以便于实际操作后的考评。+

市场营销策略

为了提高经济效益，综合经营效劳工程的筹划要敬重市场营销法则，在产品定位、价格与促销手段的应用、合作伙伴的选择等方面要细心设计、博采众长，以使产品和效劳在竞争中取胜。例如，在筹划书中可以就工程的定价策略进展论证，在低价位、大流量的薄利多销方式和高定价、少而精的方式之间做出适合本工程特点的正确选择，制定合理的收费标准。在经销商户的选择方面，要考察商户的信誉、商誉和以往经营业绩，了解其在社会上和行