新城控股首次覆盖报告：驼行千里穿越周期，商业属性估值重塑.docx

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索引

内容目录

投资要点 5

关键假设 5

区别于市场的观点 5

股价上涨催化剂 5

估值与目标价 5

新城控股核心指标概览 6

一、双轮驱动业务发展股权集中经营稳定 7

发展历程：三十载砥砺前行双轮驱动业务稳健 7

股权高度集中经营战略高效稳定 8

二、商开商管业务：盈利可观增长稳定规模行业领先 9

全国布局完善商业规模及影响力持续扩大 9

商业运营收入逆势增长客流量、租金价格、出租率稳步增长 10

经营优势与布局策略取胜打造亲民商业地产龙头 12

把握战略窗口快速完成全国化布局抢占先机 12

双轮驱动与下沉策略下规模与盈利均有所得 13

规模快速扩张之下秉持不复制理念持续提升产品品质 15

商管能力出众轻资产发力推动规模扩张 16

三、住宅开发业务：销售价格企稳回升业绩拖累望减弱 16

拿地：行业下行期暂停拿地降低风险敞口 16

销售：保量转向保质销售价格及权益比例提升 17

展望：低能级城市望展韧性住开业务对业绩拖累望持续减弱 19

低线城市销售展韧性24年较二线城市表现不落后 19

需求侧展现刚性供给侧抛压放缓 20

城中村改造及收储仍值得期待 21

四、盈利能力望触底回升债务压力 22

高毛利业务占比稳步提升归母净利润同比回正 22

负债规模压降结构改善资金压力降低 25

五、盈利预测与估值 28

5.1盈利预测 28

5.2估值 29

图表目录

图1：新城控股核心指标概览图 6

西部证券图2：新城控股发展历程 7

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图3：公司五大业务板块 8

图4：2024年新城控股股权结构 8

图5：2024年吾悦广场全国布局分布 9

图6：吾悦广场布局开业情况 10

图7：吾悦广场总开业面积 10

图8：2024年头部商业地产公司开业面积 10

图9：2024年头部商业地产公司租金收入及出租率 10

图10：公司商业运营收入及同比增速 11

图11：公司客流量及同比增速 11

图12：公司平均出租率 11

图13：公司商业租金水平及同比增速 11

图14：公司不同开业年限吾悦广场（座） 12

图15：2022-2023年不同开业年限吾悦广场租金收入增速 12

图16：全国商业营业用房投资额、住宅投资额同比增速 12

图17：新城、华润商业项目开业表现（座） 12

图18：部分城市城镇人口与城镇人均购物中心面积对比 13

图19：2024H1公司已开业商业-城市能级分布 13

图20：百城商铺平均租金（元/平米·日） 14

图21：百城商铺平均租金指数化 14

图22：2020年公司各城市运营满1年商业广场单方租金（元/平方米·月） 14

图23：2024年公司各省平均租金及开业商业中心个数城市能级结构 14

图24：2024年各城市社会消费品同比增速（%） 15

图25：2022-2024HQ购物中心开业量-城市能级分布 15

图26：2024H1全国集中式商业开业城市能级分布 15

图27：太原吾悦广场 16

图28：云浮云城吾悦广场 16

图29：公司轻资产租金收入、占比及同比增速 16

图30：公司轻资产布局项目个数 16

图31：公司新增土地储备建筑面积及同比增速 17

图32：公司总土储规模及同比增速 17

图33：公司各能级城市土地储备 17

图34：公司合同销售面积及房企排名 18

图35：公司合同销售金额及同比 18

图36：2019-2025年1-2月公司销售均价及同比增速 18

图37：2023年-2025年2月公司月度销售额及销售均价 18

图38：公司销售结构-城市能级分布 19

图39：公司销售结构-区域分布 19

西部证券图40：91座城市2024年商品房销售面积与21、23年同期比较 19

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图41：部分城市房价收入比 20

图42：80座城市人均可支配收入增速-中位值 20

图43：地产债券到期总偿还金额（亿元） 21

图44：12城二手房销售套数占比 21

图45：公司营收及增速 22

图46：公司归母净利润及增速 22

图47：公司毛利率走势 23

图48：公司及行业毛利率走势 23

图49：主要房企毛利率(%) 23

图50：公司营收结构 23

图51：公司毛利结构 23

图52：公司三费费率 24

图53：公司及9家房企资产减值情况 24

图54：公司住宅预售储备业绩 25

图55：公司毛利率、费率及资产减值对盈利