【津冀】环首都区域土地拓展探讨2025.docVIP

PAGE1/NUMPAGES1

【津冀】环首都区域土地拓展探讨2025

津冀区域前策产品部津冀区域津冀区域前策产品部1、环首都圈层京津冀一体化环首都经济圈核心区产业转移城区房价不断攀升北京人购房已经由最早的半小时、1小时圈扩大到1.5小时圈，甚至更大范围。

但是，不同圈层的客户群、产品、支撑项目的要素有很大区别。

研究、把握这些客户需求和要素，找出项目和客户需求共性，为土地拓展思路提供帮助。

津冀区域前策产品部2、需要明确1、做环北京市场2、主要卖给北京外溢客群?热点区域寻找机会，积极进入?非热点区域准确预判，率先进驻，形成垄断津冀区域前策产品部3、需要探讨A、北京市场无限大，到底有多大？B、都在做北京外溢，外溢人群如何细分？C、北京客户墙裂外溢，可以外溢到多远？D、承接北京外溢的项目，具备什么样的基本条件？E、随着大北京圈不断扩大，哪些区域未来具备承接的机会？津冀区域前策产品部4、北京人口截止2025年底：

北京市常住人口达2170万人，居世界第五；近三年年均增长率2.2%；常住人口中近38%为外来常住人口；其中70后，80后占到90%；流动人口约800万人；流动人口中，河北省人超过50%。

注：

数据摘自北京市社科院《北京社会治理发展报告》津冀区域前策产品部5、北京市供求走势新增供应成交量供求比成交均价物稀价贵1040900119592151714101334100812018710.740.671.190.770.590.000.200.400.600.801.001.201.400200400600800100012001400160020252025202520252025（1-8）新增供应（万㎡）成交（万㎡）供求比209802410426706278393235610000150002000025000300003500020252025202520252025（1-8）成交均价（元/㎡）成交均价（元/㎡）津冀区域前策产品部6、北京市环线价格分布价格攀升，刚需外溢；2025、2025年，北京市年销额在2700亿元；据不完全统计，北京外溢购房销售额超过600亿元。

六环二环三环四环五环2-3环之间108000元/平95000元/平3-4环之间68000元/平4-5环之间45000元/平5-6环之间28000元/平贴近6环津冀区域前策产品部7、北京市场外溢市场基因人多且持续增多房少且持续减少价高且持续升高津冀区域前策产品部8、外溢客户分类客户的外溢分为两种：

生活型、生存型、投机型外溢类型生活型生存型投机型性质主动型被动型主动型动因生活环境改善购买力不足，价格挤出投资回报目的度假、养老刚需、首改投资关注点环境、配套、交通、价格价格、交通、配套价格、规划、交通置业次数一次及以上首次一次及以上津冀区域前策产品部9、旅游与度假的区别对比要素度假旅游实质一种生活方式一种生活行为时间时间较长时间较短位置位置相对固定位置不固定关注点气候、环境景点节奏慢节奏快节奏在环首都度假、养老项目及第二居所项目拓展时，更多关注地块所在区域的居住环境。

津冀区域前策产品部10、北京外溢项目的界定类型生活型生存型客户比例超过50%超过80%津冀区域前策产品部11、生存型案例项目12序号项目名称行政区域1永定河孔雀城河北廊坊2首创国际半岛天津武清第二机场范围