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房地产发展投资决策

与机会选择南京大学商学院葛扬

房地产发展投资决策

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房地产是一种巨额的资产，房地产投资由此而涉及巨额资金的流动，也就需要更为详尽周密的分析与研究。一项成功的房地产投资会带来巨额的盈利，反之，则可能造成重大损失。房地产投资是近一些年来在我国蓬勃发展起来的一种投资形式，房地产投资能带来巨大的社会效益和经济效益。

投资对象流动性低房地产投资的涵义房地产投资的特征所谓房地产投资就是国家、集体或个人等投资主体，将一定的资金直接或间接的投入到房地产开发、经营、管理、服务和消费等活动中，未来获得更大收益的投资行为。由于房地产投资对象的不可移动性，一旦投资开发或购买不动产，巨额的资金在较长时间内就沉淀在房地产上。一、房地产投资的基本概念

投资资金大房地产投资是资本密集型行业，少则需几百万，多则千万元，甚至数亿元。巨额的投资，使房地产投资者在很大程度上依赖金融部门的支持，很少是完全靠开发商自有资金周转的。投资周期长房地产投资不是一个简单的购买过程，还要受到房地产市场各个组成部分的制约。投资风险大房地产的不可移动性，以及其投资数额巨

大、回收期长等特点，使得房地产投资在漫长的回收过程中，受经济、社会、政治、法律，以及自然、环境等多方面因素的影响。随着时间的推移，其投资的风险因素也将增多。投资收益高房地产投资与任何投资一样，是一项收益和风险呈正相关关系的经济活动。根据投资学风险报酬的原则，如在其他条件不变的情况下，投资项目的风险越大，其收益越高。房地产投资由于其土地具有稀缺性、不可替代性等特点而使房地产具有保值、增值的优点。

当然，有时房地产市场上也会出现短期的价格下降的情况，但一般来说，这并不影响其长期的增值特性。长期来看，房地产价格的上涨率不会落后于总体物价水平的上涨率。01美国、英国的房地产发展的情况表明，房地产价格的年平均上涨率均高于同期年通货膨胀率。02房地产投资要素03时机。对房地产投资时机的把握直接关系着房地产投资的成败。04

1房地产投资中对时机的把握特别强调对房地产市场上各种信息的综合考虑，强调在合适的时间、合适的地点、对合适的物业类型投资，从而才能使收益最大化，风险降至最低限度。2地段。房地产投资地段的选择对房地产投资的成败有着至关重要的作用。3房地产的增值是以土地增值为前提的，土地增值潜力的大小、利用效果的好坏程度，都与地段有着密切的联系。4不过，区位的优劣又不是绝对的。量。质量是房地产投资开发的生命线。房地产投资的经济内容房地产投资的质量要素包括两个方面：一方面是房地产物质实体质量，如设计质量和施工质量，并涉及到设计水平、施工工艺、材料和设备档次等问题；另一个是房地产服务质量，如物业管理服务质量等。土地开发投资05土地开发投资是指购置土地后加以开发整理，然后出售或出租的一种投资方式。土地开发投资的工作内容一般包括土地平整及道路、电、通讯设施、热力煤气等基础设施的建设。房屋开发投资土地开发投资又可分为旧城区土地开发投资和新城区土地开发投资。旧城区土地开发投资主要包括拆迁费和旧城区改造费等。新城区土地开发投资主要包括土地征用费和城市基础设施建设费等。房屋开发投资包括住宅房屋开发投资和非住宅房屋开发投资。05目前，房屋开发投资由土地征用费及拆迁

1补偿费、前期工程费、公共配套设施费、基础设施建设费、开发管理费和投资借款利息支出等构成。2房屋开发投资实际上包含了土地开发投资在内。3房地产经营投资4房地产经营投资是指用于房屋出租、出售、信托、互换等经营活动的投资。5它包括取得房地产所花的投资和经营房地产所花的投资。这类投资以经营房地产为获利手段。如房地产出售、出租、互换、信托等经济活动投资。

房地产管理和服务投资01房地产管理和服务投资是指用于房地产管理和维修、保养等服务的投资。02房地产管理资金一般来源于物业维修基金、物业管理服务费以及物业管理公司的经营性收入等几个途径。03

土地的不可移性与投资决策地块的选择是第一决策房地产的资金密集性特征与投资决策不同开发项目的安排是资金的组合房地产消费、投资双重性与投资决策房地产消费与投资的关系房地产是一种投资品（房市与股市的比较）房地产产品的多样性与投资决策住宅、写字楼、商铺二、房地产特性与投资机会选择

三、选择投资机会必须考虑的

宏观因素01国民经济发展02国民经济发展与房地产业发展的关系（中国、发达国家的比较）03房地产业与其他产业的关联度0