资产评估市场法例题.pdfVIP

[例]

（1）估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅

区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。

（2）评估要求。评估该地块2010年10月3日的公平

市场交易价格。

（3）评估过程。

①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，

故采用市场法时行评估。

②搜集有关的评估资料。

A.搜集待估土地资料。

B.搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，

具体情况见表2-1。

交易实例交易实例B交易实例C交易实例D估价对象

A

所处地区临近类似类似类似一般市区

交易日期2010.4.22010.3.32009.10.42009.12.52010.10.3

价格总价19.6万元31.2万元27.4万元37.8万元

单价870元/m820元/m22855元/m2840元/m2

面积225m2380m2320m2450m2600m2

剩余使用年35年30年35年30年30年

限

市场平均交870元/m836.4元/m881元/m222840元/m2

易价格

③进行交易情况修正。经分析交易实例A、D为正常买卖，

无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏2%；

交易实例C较正常买卖价格偏3%。

则各交易实例的交易情况修正率为：

交易实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易

实例D：0%。

④进行交易日期修正。根据调查，2001年10月以来土地价

格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：

交易实例A：6%；交易实例B：7%；交易实例C：12%；交易

实例D：10%。

⑤进行区域因素修正。交易实例A与待估土地处于同一地

区，无需作区域因素修正。

交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2-2判断。本

次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表2-2各种区域因

素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易

实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。

类似地区BCD

区域因素

自然条件（相同）10（相同）10（相同）10

社会环境（较差）7（相同）10（相同）10

街道条件（相同）10（相同）10（相同）10

交通便捷度（稍差）8（稍好）12（相同）10

离交通车站点距离（较远）7（稍近）12（相同）10

离市中心距离（相同）10（稍近）12（相同）10

基础设施状况（稍差）8（相同）10（稍好）12

公共设施完备状况（相同）10（较好）12（相同）10

水、大气、噪音污染（相同）10（相同）10（相同）10

状况

周围环境及景观（稍差）8（相同）10（稍差）8

综合打分