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2025年租房市场动态：深圳保租房REITs展现韧性出租率与成本博弈持续

在2024年深圳保障房供应量激增的背景下，红土创新深圳安居REIT作为首批保障性租赁住房公募REITs之一，通过稳定的运营和扩募方案应对市场挑战。其底层资产出租率虽面临区域竞争压力，但仍保持高位运行，并通过差异化定价策略探究可持续进展模式，为行业供应重要参考案例。

一、租房市场需求激增下沉竞争加剧致出租率微降

发布的《2025-2030年全球及中国租房行业市场现状调研及进展前景分析报告》指出，红土创新深圳安居REIT持有的4个保障性租赁住房项目（含1830套房源）2024年整体出租率为96.29%，较上年下降2.04个百分点。其中，大鹏新区的保利香槟苑因区域竞品增加，出租率降至90.79%；配套商业出租率同比下滑5.88个百分点至94.12%，仅停车场维持满租状态。深圳全年保障房供应量达7.98万套，较上年显著增长，加剧了核心地段租房项目的市场竞争压力。

二、租房成本上升与租金受限形成剪刀差

项目运营数据显示，安居百泉阁、安居锦园等三个子项目2024年运营成本分别同比上涨61.77%、86.84%和70.50%，主由于空置房维护费用增加。尽管福田区核心资产基准租金从每月59.74元/平方米微调至60元/平方米（涨幅0.44%），但深圳市场同地段市场化租金普遍年涨超5%。保租房REITs受政府定价约束，租金与市场价格差扩大至约50%，形成“成本增、收入稳”的经营压力。

三、扩募战略拓展版图动态调价破局区域竞争

为对冲现有资产压力，红土创新深圳安居REIT启动31.3万平方米扩募方案，拟新增宝安空港花园等3个项目共2338套房源。新项目平均租金较原有资产高15%20%，且聚焦产业密集区（如南山、宝安），估计出租率可达95%以上。管理团队提出“基准租金动态调整+户型差异化定价”策略，通过面积、朝向等因素优化收益，并维持3年租约期固定价格机制。

四、资产增值与市场表现印证长期价值

截至2024年末，该REIT收盘价较发行价上涨33.25%，位列行业涨幅前五。其底层资产60%位于福田、南山核心区域，且企业定向配租占比达45%，形成抗周期经营优势。年内实现分红总额6148.97万元，经营活动现金流净额4909.20万元，在政策调控与市场化竞争双重压力下呈现韧性。

总结

作为保障性租赁住房REITs的标杆案例，红土创新深圳安居REIT通过区位优势和扩募策略缓解了市场供应激增带来的经营压力。其在租金定价、成本掌握及资产组合优化方面的探究，为行业供应了应对政策约束与市场竞争的有效路径参考。将来，保租房REITs需进一步平衡公益属性与市场化运营效率，以实现可持续进展。

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