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房地产行业相关财税知识分享一、房地产运作和开发模式二、会计科目简介三、房地产开发财务核算简介

一、房地产运作及开发模式

政治因素宏观经济发展（经济发展趋势、企业家预期、通胀/通缩、股市期货行情等）所在区域的发展状况以及发展预期：①所在城市圈：一带一路；新五大城市圈：环渤海城市群、长江中游城市群、长三角城市群、成渝城市群、珠三角城市群；②所在城市：一二线城市、三四线城市或县；是否为区域性中心城市、是否为县级市、百强县等；（一）房地产开发主要受哪些因素影响

所在区：老城区、高新区或新城区，未来发展；④具体位置：是否为市中心或区域中心，中小学学区、市政配套以及公共交通是否方便、未来是否有地铁通过等。01所在城市人口情况、人口预期、消费水平、消费偏好等。02具体财税政策影响（限购政策、利率水平、贷款按揭政策、公积金使用政策、二手房政策、契税政策、房产税政策等）。03其他影响因素。04

房地产公司如何选取项目—一般四个关键点01项目利润项目现金流公司长线发展（如长期持有）公司多元化发展（如城市综合体、文旅产业、大健康产业）01

公司目前的财务状况及财务预期（是否需要现金流平衡、或追求利润最大化）公司本身的性质：国企、上市公司、民营企业（是否有拿地任务等）公司或企业家偏好（稳健保守或激进）公司战略规划（高品质住宅专家、写字楼开发、商业综合体开发、是否多元化发展等）项目本身的基本情况（具体项目是否符合公司战略规划）影响房地产公司选择项目的几个因素

项目的利润和现金流有时不能兼得，如果希望回笼快，例如提高小户型比例、适当降低销售价格、增加一次性付款方式优惠等。这些措施可能会降低项目利润。但同时，货币是有时间价值的，尽早回款对房地产公司来说可以提高周转率、降低财务风险，同时资金回笼后可以去拿新项目。项目的利润和现金流如何平衡

对应收款加大管理力度，促进客户及时交清首付款、尾款，办理按揭，多选择金融机构，督促银行尽快放款。对部分供应商采取开具承兑汇票，利用商业信用等方式，延缓工程款、设备款的支付。对销售提成的尾款、管理人员年终奖采取次年发放的方式。可以采取一些促进现金流的方式

（三）房地产主要开发类型

项目容积率、项目商住比、是否要求建酒店、项目绿化率、建筑密度等，可以销售精装房。业态明细分类说明财务状况对公司的影响住宅为主）刚需楼盘主力户型90㎡以下去化速度快、周转快迅速提高规模，扩大影响力改善型楼盘主力户型120㎡-150㎡去化速度中等、周转率中等提升品质，丰富品牌内涵高端楼盘大平层、花园洋房、别墅等去化速度慢，回笼慢获得优质客户资源，长期提升品牌知名度办公商业销售以销售为目的资金尽快回笼常态化运营自持商业商业大部分自持长期获得租金获得资产保值增值的长期效益自持酒店开发酒店自持长期获得租金多元化发展

在新的国际国内经济环境和市场环境下，房地产跨界和融合成为趋势，房地产可能和文化旅游和文化创意领域、产业园区、养老领域、大健康领域、智能家居领域等融合，形成新类型的房地产开发。01并将和互联网融合，在项目推广与销售、客户资源维护模式等方面发生深刻变化。02房地产跨界和融合

21取得一个项目后，可能自行开发，或者与战略伙伴合作开发等。新成立一个项目公司，有利于理顺股东关系，以及未来的利润和开发产品分配，一般采取此方式。一般成立子公司独立核算。四、房地产具体项目的运作

房地产公司实质上是在做资源的整合-区别：一方面是整合能力，一方面是房企自己的思想，我们对规划设计的引导01销售：可以外包给销售代理公司。设计：与国内外设计公司合作，进行规划设计、施工图设计、内外装设计、绿化设计、泛光设计等。施工：与各领域施工企业合作，进行土建、内外装、园林绿化等施工。其他：预决算外包等。02

二、会计科目简介

第一部分资产类会计科目类别科目名称简要说明流动资产货币资金包括现金、银行存款、其他货币资金等应收帐款主营业务应收款，如应收货款、房款等其他应收款其他经济事务应收款，如备用金等预付帐款先行预付暂未取得发票，如钢材款、工程款存货包括库存材料、开发产品、在建开发产品其中：在建开发产品未完工交付的开发产品非流动资产固定资产期限超过一年的机械、设备、工具等减:累计折旧固定资产的备抵科目固定资产净值固定资产原值－累计折旧无形资产包括软件、专利权、商标权等长期投资股票投资、债券投资和其他投资

房地产行业相关的重要资产类科目

（一）存货存货1、库存材料购入的甲供材未领用完毕；或者其他材料2、开发产品已竣工，未售或着已售未交付给业主的物业3、在建开发产品尚未竣工交付的工程

甲供材01简单来说就是由甲方（开发商）提供的材料。这是在甲方与承包方签订合同时事先约定的。凡是由甲供材料，进场时由施工方和甲方代表共同取样验收，合格后方能用于工程上。甲供材料一般为大宗材料，比如钢