房地产估价案例模拟真题.docVIP

考试真题

一、问答题（共3题，每小题10分。请将答案写在答题纸对应题号下）

（一）某正常营业中酒店有多个功效用房，其中，客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自行经营，娱乐中心、商场对外出租。某房地产估价机构接收委托评定该酒店房地产市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，拟选取收益法作为主要估价方法之一。

针对上述情况，请分别说明该酒店各类功效用房收益测算技术思绪。

【答案】

1.对于酒店自营功效用房可基于营业收入测算净收益，对于出租功效用房能够基于租赁收入测算净收益。详细技术思绪以下：基于租赁收入测算净收益基本公式为：净收益＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其余收入－运行费用＝有效毛收入－运行费用；基于营业收入测算净收益，净收益为营业收入扣除营业成本、经营费用、营业税金及附加、管理费用、财务费用、商业利润。

2.对于包含题意中多个收益类型房地产，其净收益视详细情况采取以下三种方式之一求取：

（1）把费用分为变动费用和固定费用，将测算出各种类型收入分别减去对应变动费用，给予加总后再减去总固定费用。如客房部分变动费用是与入住客人多少直接相关费用，会议室部分变动费用是与使用会议室次数直接相关费用，餐饮部分变动费用是与用餐人数直接相关费用，商场部分变动费用是与商品销售额直接相关费用，等等；

固定费用是指人员工资、固定资产折旧费、房地产税、保险费等，不论客房是否有客人入住、会议室是否有些人租用、餐厅是否有些人就餐、商场是否有些人购物等，都要发生费用。

（2）首先测算各种类型收入，然后测算各种类型费用，再将总收入减去总费用。

（3）把混合收益房地产看成是各种单一收益类型房地产简单组合，先分别依照各自收入和费用求出各自净收益，然后将全部净收益相加。

3.酒店大堂、管理用房等价值是经过其余用房收益表现出来，其净收益不要单独计算，不然就重复了。

4.对于娱乐中心、商场还要看是否有租约，如有租约，首先分析判断租约是否正常合理，如正常合理则在租约期内采取租约租金，在租约期外采取市场租金；如不正常、不合理，则采取市场租金测算。另外，对未出租部分采取市场租金测算。

（二）某房地产估价机构于7月1日接收委托评定一宗在建工程转让价值，估价委托协议约定此次估价价值时点为7月10日。注册房地产估价师于7月3日进行了实地查勘，估价作业期间恰逢中国人民银行宣告自7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。

请问：采取成本法和假设开发法估价时，是否需要考虑利率调整影响？如是，哪些参数应该考虑利率调整影响？

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『正确答案』

用成本法和假设开发法估价时，需要考虑利率调整影响。因为价值时点在利率调整之后。在成本法估价中，投资利息应该按照新调整贷款利率计算；假设开发法估价中，如采取静态分析法估价，后续开发投资利息应该按照新调整贷款利率计算，如采取动态分析法估价，折现率表现了资金利率和开发利润率两部分。其中，利率应为新调整贷款利率。

（三）张某计划用自有闲置资金100万元购置一套房屋用于长久投资，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅市场租金为5000元/月，酒店式公寓按70000元/年固定收益委托经营。张某认为，普通住宅投资回报率是（5000×12）/1000000＝6%，而酒店式公寓投资回报率是70000/1000000＝7%，所以选择购置酒店式公寓。

请问：

1.张某选择是否正确？

2.针对两类物业不一样投资经营特点，注册房地产估价师能够从哪些方面为张某投资决议提供专业提议？

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『正确答案』

1.张某选择不一定正确。如按资本化率考虑，酒店式公寓投资回报率高于普通住宅收益率；如按酬劳率考虑，张某选择可能不正确，因为酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅收益年限。第二，应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力差异。第三，还应考虑两套房屋变现能力大小，普通住宅变现能力很好。要在综合考虑上述情况基础上作出判断。

2.如选择酒店式公寓，一是尽可能选择70年产权公寓，二是区位选择非常主要，三是配套服务设施要齐全，四是选择专业品牌物业服务很主要。如选择普通住宅，除考虑投资回报率外，重点要关注它升值空间大小。

二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应字母填在答题纸各小题对应括号内）

（一）某新建住宅楼顶层相邻两套住房因暴雨造成屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家俱家电遭到不一样程度损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出对应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主损失价值进行评定，两个估价