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商品房房产面积预测算法

1商品房房产面积预测算的基本过程

1.1资料准备工作

由于商品房房产预测算面积是签订商品房买卖合同和网上备案

的重要依据，因此房地产开发企业提供给测绘公司的资料必须是合法

有效的。当中的资料应包括有经规划核准的全套建筑设计图纸及电子

版，建设工程规划许可证及报建批复书，土地使用证及用地界线等相

关资料，当地公安局户籍管理部门批准的门牌和房号证明文件及其他

必要的证明材料。

1.2技术交底及初审

测绘公司接到相关资料后，依据GB/T17986．1－2000《房产测量

规范》和当地城市的《房产测量实施细则》等规范文件，结合本次工

作任务的实际情况，编写好技术设计书和技术交底说明，然后派工给

各个作业人员进行初审。初审是遵循从整体到局部，由粗到细的原则

进行。首先打印出项目的平面总图，地下室及各单体的分层平面图，

分析好各单体之间的关系，用不同颜色的彩笔勾画出不同功能区，不

同套房屋之间的权属线，标识好每个部位名称，如果对设计图某个部

位有疑惑或不清晰，要通过咨询设计人员来确定其功能，初审后应该

初步确定好房屋的自有面积和共有面积范围，哪些是全算，半算及不

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算建筑面积的部位，哪些共有面积是要参与分摊还是不参与分摊。然

后部门集中各个作业人员进行会议讨论，把各人初审的情况和问题分

析汇总，如果遇到现有规范中没有明确的面积计算内容，要报送公司

技术负责部门审定，并在以后的预测算报告中要备注该情况。最后制

定出一套完整详细的面积预测算方案。

1.3预售查丈

经过初审后，方案已经明确好各个功能区和套房屋的划分，幢共

有面积、复合功能区共有面积、单功能区共有面积、层共有面积及套

房屋共有面积的分摊方法，作业人员就可以依据方案进行预售查丈。

以前商品房房产预测算面积是在图纸上通过尺寸图解和人工计算得

来的，这种方法通常效率低、精度差、容易出错，非常不科学。现在

是采用AutoCAD软件和MicrosoftOfficeExcel软件相结合的电脑自动

化工作平台来完成，工作流程如下:(1)制定图形标准用AutoCAD打开

设计图纸，根据各个功能区和套房屋的不同功能名称建立相对应的图

层(例如:0－住宅主间、0－住宅阳台、0－公用梯间等等)，图层的定义

应该越详细越好，各个图层有自己的颜色和线宽，与设计图的原有图

层区别开来，这样有利于以后的图形框线，面积汇总和检查判读。

(2)绘制权属界线制定好图形标准后，隐藏非必须图层和无关信息，

参照初审草图先框画出整体外围计算建筑面积的外墙线，然后根据套

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房屋之间，套房屋与共有面积之间的关系框画出权属墙中线，最后对

各个面积计算部分的线段合成一条闭合多段线，并归纳入到相应功能

图层里。除此之外，单体每层还应框画出一条计算层总建筑面积的外

围多义线，层总建筑面积应该等于层里面各功能面积之和，以防止因

框线错误出现功能面积重复计算问题。

(3)进行文字属性标注和面积标注根据设计图纸及相关证件文件

对作业图纸进行属性文字标注，包括尺寸，层数，房号，各功能区等，

如果有特别情况说明还要在相应部位备注。通过AutoCAD二次开发

的程序点取套房屋的权属界线，对套房屋的套内面积进行快速标注，

方便以后和分户明细表相核对。(4)成果表计算和整理CAD图框算好

后，将各个功能面积填入到相应的Excel属性表格中，然后根据数据

模型利用Excel强大的编辑和计算功能，整理出所需要的成果表格。

每幢房屋成果报表一般有5个表格，分别是分摊面积计算表，建筑面

积功能区汇总表，建筑面积分层汇总表，共有共用建筑面积分层汇总

表，分户面积明细表，各表格的数据要相互关联和一致。其中，建筑

面积功能区汇总表里的建筑总面积=建筑面积分层汇总表里的建筑总

面积=分户面积明细表里的预售产权总面积，共有共用建筑面积分层

汇总表里的建筑总面积=分户面积明细表里的总分摊建筑面积。

2成果资料的检查与验收

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由于房屋预测算和房屋竣工实测不同，它主要依据施工图纸、实

地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计

算的行为，是一个虚体，一旦疏忽预测算错误，造成的影响和损失将

是巨大的。以下是在预售查丈