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商品房预售认购书的法律效力

楼中购房定金纠纷一直高居众多投诉之榜首而该纠纷产生的最主要原因就是在签约购房合同

之前要签一份认购书并交纳数额不菲的定金如买受人不能在人限制的限内与其签约购房合同那么

人有权没收定金。笔者就该认购书的法律效力及其存在意义在此作一番讨。

第一笔者以为认购书是一种双方在平等自愿的根底上签约的预约合同具有法律效力其存在也

符合我国现有法律规定。

按照民法理合同可分为本约和预约。预约是指当事人双方约定将来订立一定合同的合同将来

应当订立的合同称为本约而约定订立本约的合同称为预约。在预约中本合同在预约成立时尚

未成立预约合同的成立和生效仅仅只是使当事人负有将来要订立本合同的义务。两者之间具有不

同的性质和法律效力不能混淆。预约合同当事人的义务是订立本合同所以当事人一方只能恳求对

方订立合同而不能依预约的本合同内容恳求对方履行。

认购书的成立与生效只是对当事人在可预见的限内有签约购房合同的义务其本认购书签约

之日起内正式签约只是预售人向买受人发出了在十天内其有签订购房合同的义务而不是向买受

人发出签订购房合同的要约。约定在一定时内有签约购房合同的义务只是对一个后启签约行为来

时要有签约意图的约束而不是对将来要签约的内容进展先肯定。因此笔者认为认购书其实是一份

预售人向买受人发出的订立本合同的预约属于债权合同适用一般合同法的规那么。简单地说某人

签约了认购书只要其在规定的限内根据认购书的条款去和预售人洽谈购置的详细事宜即可认为买

受人已经履行了义务至于是否洽谈成功并签订合同那么是另一新的合同事宜了。

另有观点认为预约是一种附限的民事法律行为。所谓附限的民事法律行为是指当事人在法律

行为中规定一定的限把限的到来作为法律行为生效和失效的根据。从外表上看本认购书签约之

日起内正式签约这似乎约定了一段合同正式生效的时间。但实际上并不以然。因为在附限合同

中合同已经成立只是因为当事人在合同里约定了在一定时在该限到来后合同才生效。但在认购书

签约之时当事人之间根本没有成立正式的购房合同关系故也就无所谓附限的合同了。

其实在现实生活中类似认购书的预约合同是经常化的如签订广告合同时需要预约广告版面、

想业务的那么需要预约、读者预约借阅热门图书、预约专家看病、商人在洽谈之前的预约面谈等

等其法律性质其实与认购书是一样的都是为后一个正式合同的预先约定。只不过一般的预约由于

涉及标的数额小双方权利义务简单明了没有认购书这么引人瞩目而已。

第二认购书成立且有效的法律条件。

当前绝大多数认为认购书只有包括以下条款才能算是有效的：第一约定特定商品房不得再向

第三人;第二按照认购书约定的主要条款签约购房合同;第三在约定的限内洽谈订立买卖合同;第

四在双方不能就此主要条款达成一致时按照双方约定或法律规定或交易惯例或公平原那么解决签

约纠纷。诚然合同成立的核心条件是当事人的意思表示一致但这并不说明认购书必须内容明晰、

明确且对将来要签约的购房合同的主要内容要有约定才算成立。

根据我国合同法规定：承诺到达要约人时生效承诺生效时合同成立。依法成立的合同自成立

时生效。法律、行政法规规定应当批准、登记等手续生效的按照其规定。一项要约要有法律效力

那么其须有确定的和完好的内容也即具备足以使合同成立的主要条件。但终究怎样才算是具备了

使合同成立的根本条件法律对此并无强迫性要求。?结合国国际货物销售合同公约?4条中规定：

向一个或一个以上特定人提出订立合同的建议假设非常确定并且说明发价人在得到承受时承受

约束的意旨即构成发价。一个建议假设写明货物并且明示或暗示地规定数量或规定如何确定数量

和价格即为非常确定。根据此条之意很显然要求货物是明确的数量和价格只要可以确定即算是

满足了要约的条件。而统一商的规定更是简单：一个货物买卖合同只要有标的和数量就是一个成

立生效的合同价格、履行地点、时间及违约责任都可以事后确定。

买受人根据预售人公开发出的要约邀请前来考察其所的标的(即预售的商品房)这时候买受人

向其提供事先早就拟好的认购书这行为显然是预售人向买受人发出了要约因为其希望买受人能根

据其提供的认购书的内容与其签约即承诺。而一旦买受人表示愿意与其签约那么说明其发出了承

诺即承受了认购书对其的法律约束力。这时候预约即宣告成立且有效而无是否书面签约或口头承

诺也无是否认购书内容是否完好只要其具备了特定的商品房即可。至于数量多少笔者以为也可以

略。首先购置商品房不同于动产货物每个都可以一样且相等所以假设没有约定数量从一个到一千

个其对出卖人产生的利