文案-泊客精舍项目营销策划报告.ppt

——泊客●精舍——

营销策划报告

2025/4/252目录第一章泊客·精舍对一个什么样的市场第二章泊客·精舍针对的客户第三章泊客·精舍竞争力分析第四章泊客·精舍占位与突破第五章泊客·精舍整体营销策划执行方案

2025/4/253第一章泊客·精舍面对一个什么样的市场1、泊客人在贵阳2、贵阳的经济环境背景3、新敏感时期的贵阳房地产市场4、新敏感时期的区域房地产市场5、大盘营销经验小结

2025/4/254泊客－城市的主流现在都市中生活着这样一群人——他们刚参加工作不久；他们具有较高的学历、知识面丰富；他们很快进入企业中层管理或中坚力量；他们努力工作、收入较高；他们迫切为自己安个家，但他们支付能力有限……他们自嘲为泊客.本项目案名定为泊客将市场定位直指目标客户群体，通过系列包装能很快引起共鸣。

2025/4/255贵阳－温厚的世俗文化文化：在人们的印象中贵阳的文化意识淡薄；但当你走进贵阳甲秀楼，就会体会到贵阳不是没有文化——只是主宰这个城市的不是那种抽象、优雅的文化，而是一种温厚的世俗文化。特征：强烈的平民色彩，是一种世俗文化、市民文化、商品文化，其特征是重商性、开放性、兼容性、多元性、直观性、平民性、灵活性，可概括为“新、实、活、变”。注：许多城市广场、公园（如黔林公园、河宾公园、民族广场），会看到市民在下棋、跳舞，还有老少合唱老歌，旁边有拿琴伴奏的或清唱－洋溢着一种愉悦、青春的快感

2025/4/256贵阳人－价值观这样会促进贵阳市整体的消费,从某种意义上是可以促进房地产的发展.

2025/4/257贵州人－消费观注：与之形成对照的是，贵州的亨特国际所卖的则是“另外一种可能”。试图以个性化的产品寻找市场中的差异以求能够搏出位，即希望向消费者提供“另外一种可能”，或者说倾向于价格上的创新。

2025/4/258社会消费指标2005年，贵阳市汽车等消费热点持续升温，交通消费比去年增长了※※。旅游、文化休闲等消费亦大幅增长。数据来源：贵阳市2004－2006年统计年鉴社会消费指标地区2006200720081社会消费品零售额增长率贵州增城2消费热点私人汽车拥有量/百人贵州增城——————广州—增城年度社会消费指标（2003-2005）

2025/4/259贵阳市年度固定资产指标（2006-2008）固定资产指标2006年2007年2008年1固定资产投资(亿元)数额增长率2基本建设投资(亿元)数额增长率3房地产开发投资(亿元)数额增长率4GDP增长率贵阳增城5房地产开发投资/GDP（%）数据来源：贵阳市2004－2006统计年鉴

2025/4/2510市政基础建设－贵阳小河

2025/4/2511人口素质和生活指标贵阳—增城度居民生活指标(2006-2008)居民生活指标地区2006200720081户籍人口增长率贵阳增城2恩格尔系数贵阳增城数据来源：贵阳市2006－2008统计年鉴、《广州市2005年全国1％人口抽样调查主要数据公报》

2025/4/2512人口素质和生活指标恩格尔系数持续下降，但相比其他城市相对较高，皆因为贵州人对吃的情有独中。→提示：“吃在贵阳”，是全国导游和到过贵阳游客的口头禅调研教育类消费——增城区域教育类消费徘徊不前→机会：新的消费升级（教育）正在酝酿——目前东部品牌地产发展商对教育配套的重视即是明证（中天花园、山水黔城.）羊肉粉，叹世界——不仅仅是物质消费，更是一种精神享受。

2025/4/2513商品住宅市场分析数据来源：贵阳市2005－2006统计年鉴.2005年2006年2007年商品住宅施工面积(万㎡)增长率（％）商品住宅竣工面积(万㎡)增长率（％）批准预售住宅面积(万㎡)增长率（％）预售住宅销售面积(万㎡)增长率（％）贵阳商品住宅市场分析（2005－2007）分析商品住宅的施工量在2006年有较大幅度增长，原因是2004年开始政府严格执行了施工许可证的审批制度2006-2007三年间，

2025/4/2514商品住宅市场分析贵阳商品住宅需求状况－整体（2005-2007）数据来源：贵阳市国土资源和房屋管理局销售状况200520062007全市状况销售面积增长率→提示：宏观调控对后市发展带来不明朗因素。

2025/4/2515商品住宅市场分析贵阳商品住宅供需状况－区域市场（2005-2007）2005年2006年2007年批准预售住宅面积(万㎡)增长率(%)分析：提示：郊区置业购买力的持续性与项目自身及社区周边的配套完善、交通快捷程度息息相关，另外与城区相比一定要有足够的价格优势。

2025/4/2516商品住宅市场分析广州城区商品住宅－区域市场成交比例(2003-2005年)数据来源：广州