虹桥国际商都项目投资建议书.pdfVIP

目录

前言2

环境篇

一、项目概述4

二、长宁区商业战略规划与天山商圈的联动效应9

、环境优势11

市场篇

一、区域商业市场13

二、区域商业市场分析19

规划篇

一、楼层面积及功能分布21

二、层高28

、立面29

四、室外显示屏30

五、中庭31

六、设备配置32

价值篇

一、SWOT分析33

二、项目盈利模式分析34

综述38

附：虹桥国际商都装修设备表39

前言

虹桥国际商都是上海市长宁区天山商圈改造的一个综合性商业项目，位于长

宁区传统商圈一一天山路.娄山关路东北角。开发商出于对该项目的重视与珍爱,

在项目上投注了大量的心血和精力，无论在规划设计上，或建材品质上，每一处

细节都做到尽善尽美。规划上不仅重金礼聘香港著名冯庆延建筑事务所担当建筑

设计的重任，而且在以项目为中心的周边区域，也进行了大胆的规划和创新。可

以看出开发公司对本项目应有极大的热诚，并积极以实际行动为天山路改造贡献

出一个精品项目而努力。

项目周边正在根据长宁区政府统一布局来设立商业群，按照国务院批准的虹

桥大拓展开发建设，形成交通、商贸一体化的枢纽，成为连贯虹桥国际机场、磁

悬浮及高速公路的纽带。

周边区域交通便利，天山路是交通主干道，加上已建成的轨道交通和中山西

路、延安中路高架，交通将是项目的一个优势。天山路、中山西路、延安中路作

为主干道，公交站点众多，运营时间长，给本项目带来大量商业人流；轨道交通

二号线延伸段娄山关路站位于本项目的地下二层，作为虹桥开发区的门户，娄山

关路站极大地便捷了虹桥地区客流的行，同时也为本项目带来了源源不断的高

质消费客户。

而为了配合地铁的施工，整个区域内的四大商业项目工程进度都有所延误,

同时商铺分割售也由于形势的变化限制越来越多，这直接导致了项目未能按原

计划操作。虽然地铁工程对项目进度造成了影响，但从另一个角度而言，这也未

必是件坏事，随着已经开通的轨道交通人流将随着急剧增长；项目的延迟正好配

合因为轨道交通通车这一利好，而使得商业项目的培育期大大缩短。这样的商家

在入驻项目以后，项目的成功率会大大提高。

此份建议书分前言、环境篇、规划篇、价值篇及综述五大篇章，分别从项目

所处区域环境、区域商业市场、项目规划、项目价值地位等多个方面对项目进行

了分析。

项目开发商由于初涉房市，对商业项目的经营尚缺实际经脸，所以选择了

售项目，本项目作为一个优质资产项目，也希望后期接盘的实力投资商，能长期

持有经营该项目，使该项目能够随着区域的改造升级而焕发一个优质商业项目

所具备的所有光彩，成为天山路商业中一颗熠熠发光的商业明珠。

而我们希望通过这样一份投资建议书能够清晰、客观的描述项目，科学的论

证项目价值，最终给投资商一个准确而有价值的参考意见。

环境篇

一、项目概述

1、开发背景

虹桥国际商都位于天山路、娄山关路交界处，天山电影院对面，属于天山路

商圈的核心位置。天山路商圈兴起于80年代，最早是以街市的形式存在，主要

经营低档商品。现在，随着虹桥开发区的建设，天山商圈已远远达不到新的消

层次的需求。随着上海城市建设的发展，天山路商圈逐步向中高档转型，目前本

项目三面都有大型商业项目正在建设中，一个新的天山商圈正迅速在上海西部崛

起。

2、经济指标

天山路娄山关

位置建筑形态单体

路口的东北角

占地面积