REITs研究笔记系列：C-REITs发行说明书.docxVIP

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2025-04-30 发布于北京
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REITs研究笔记系列：C-REITs发行说明书.docx

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内容目录

C-REITs发展历程回顾 4

1.1.探索培育阶段（2004—2019年） 5

1.2.试点阶段（2020—2024上半年） 6

1.3.常态化发行阶段（2024年下半年至今） 7

C-REITs监管体系及申报规则 14

REITs产品架构 14

REITs监管机构体系 15

REITs监管制度框架 16

REITs申报规则 18

C-REITs发行流程 18

发行流程概览 18

前期准备阶段 20

申报与审核阶段 20

注册与发行阶段 21

上市及后续管理阶段 22

C-REITs常态化发行的意义 22

风险提示 23

图表目录

图1：C-REITs市场建设逐步完善，按发展历程可分为探索培育阶段、试点阶段和常态化发行阶段 4

图2：C-REITs发行21年首批试点，22年底层资产扩围，23年发行节奏趋缓，24年发行节奏加快，目前已进入常态化发行阶段 5

图3：结构上，交通基础设施、园区基础设施和消费基础设施规模占比前三，分别为

32/16/16..................................................................................................................................................5

图4：园区基础设施、交通基础设施和仓储物流只数占比前三，分别为26/20/14 5

图5：鹏华前海万科REITs结构图 6

图6：监管体系在此阶段快速完善，顶层设计上形成“发改委遴选项目→证监会注册→交易所审核”的联合监管机 7

图7：常态化发行阶段，发改委基础设施REITs基层资产的范围显著扩容 8

图8：常态化发行阶段，发改委放宽扩募资产规模要求 8

图9：常态化发行阶段资金用途变化，1014号文指出不得将回收资金用于商品住宅开发项目 9

图10：常态化发行阶段，发改委不再对项目的未来收益率做出严格要求 9

图11：常态化发行阶段，发改委提出压实各方责任，明确“退回”制度 10

图12：1014号文件收缩PPP项目范围 10

图13：2024沪深审批新政优化篇章结构 11

图14：2024沪深审批新政明确各方主体责任，进一步强化重点事项规范要求 12

图15：2024沪深审批新政对基金和运管层面相关安排 13

请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明图16：2024沪深审批新政根据大类资产特性提高信息披露的针对性 13

请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明

图17：C-REITs采用“公募基金+资产支持证券（ABS）”双架构模式，其监管逻辑围绕分层穿透管理与权责清晰化展开 14

图18：C-REITs的监管机构主要包括发改委、证监会、交易所及行业自律组织 15

图19：C-REITs全流程概览 19

图20：C-REITs前期准备阶段 20

图21：C-REITs申报与审核阶段流程 21

图22：基金设立流程 21

图23：专项计划设立流程 21

图24：C-REITs上市及后续管理阶段 22

图25：C-REITs常态化发行的意义 23

图26：C-REITs常态化发行的未来展望 23

表1：C-REITs重要政策梳理 16

请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明C-REITs发展历程回顾

请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明

C-REITs市场建设逐步完善，按发展历程可分为探索培育阶段、试点阶段和常态化发行阶段。C-REITs市场历经二十年“自下而上”的渐进式改革，监管逻辑从初期的“政策补位”转向系统化制度供给，最终形成“股债结合”的产品特性与“募投管退”全链条监管体系，为基础设施资产定价和存量盘活提供了标准化解决方案。按照发行规模与监管特点，可以

将其发展阶段划分为探索培育阶段（2004-2019年）、试点阶段（2020-2024年上半年）和

常态化发行阶段（2024年下半年至今）。C-REITs发行21年首批试点，22年底层资产扩围，23年发行节奏趋缓，24年发行节奏加快，目前已进入常态化发行阶段。截至2025年4月21日，已上市REITs共65只，总市值达1909亿元。结构上，交通基础设施、园区基础设施和消费基础设施规模占比前三，分别为32/16/16；园区基础设施、交通基础设施和仓储物流只数占比前三，分别为26/20/14。

图